出租人改变房屋用途需要哪些手续

出租人改变房屋用途的法律程序

一、终止租赁合同

如果出租人想要改变承租人租房的用途，首先应该终止租赁合同。

二、支付违约金

在改变房屋用途之前，出租人需要支付承租方违约金。

改变房屋用途的法律规定

一、强制性规定

我国法律和行政法规对改变房屋用途设有强制性规定。

根据我国的基本政策，建筑物及其附属设施的使用功能取决于土地用途。根据《物权法》第140条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条的明确规定，改变土地用途需要经过有关行政主管部门的批准。

此外，房屋用途的改变涉及到建筑物使用目的的根本改变，对业主利益具有重大影响。根据《物权法》第77条的规定，如果业主将住宅改为商用，必须遵守法律、法规、管理规约，并征得有利害关系的业主的同意。

二、效力性规范

我国法律和行政法规对房屋用途改变的强制性规定属于效力性规范。

根据民法理论，违反强制性规定的法律行为并不一定无效，强制性规定可以分为禁止性规范和效力性规范。如果法律对法律行为的内容和结果没有否定，只是对外部条件有要求，那么这属于禁止性规范。

对于未经主管机关批准的房屋用途改变问题，如果将其视为禁止性规范，房屋所有人的行为只能依靠主管机关的处理或处罚进行纠正。如果在合同效力上不否认这种行为，就会导致房屋所有人逃避应补交的国家土地使用权的出让金，从而影响土地分类管理、城市规划和相邻房屋权利人的利益，损害利害关系人的权益，同时也对其他守规经营者构成不正当竞争。

此外，由于不同用途的房屋在消防、水电等方面的设计布局和程度不同，如果擅自改变房屋用途而没有办理相应的设施变更手续，就容易影响房屋的正常使用，甚至危及人身安全，损害社会公共利益。因此，可以推断，擅自改变房屋使用功能用于出租的行为是法律所不希望的。我国法律和行政法规对房屋用途改变的强制性规定应属于效力性规范，当事人违反这一强制性规定将导致租赁合同无效。