商品房销售广告的法律问题及解决方法

引言

商品房销售广告是开发商推销商品房的重要手段，但如果广告虚假、欺骗，将会给开发商带来法律风险。本文将探讨商品房销售广告的法律问题，并介绍最高人民法院关于解决此类纠纷的解释。

法律规定

根据《房地产广告发布暂行规定》第3条规定，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗和误导公众。该规定明确规定了禁止广告的情形、准予广告的条件、广告的内容等。然而，一些开发商却违反这一规定，编制虚假的销售广告和宣传资料，欺骗购房者。

典型案例

以下是一些典型的虚假广告案例：1. 广告宣称所售楼房距离医院500米，实际上需绕道走5000多米。2. 广告承诺周围将建绿地和休闲广场，但实际上并未建成绿地，反而建起了商品楼。3. 广告宣称附近有公交车站，但购房者入住两年多也未见公交车站存在。

法律后果

为了解决这类纠纷，《解释》第3条规定，商品房销售广告和宣传资料属于要约邀请，具有合同内容的效力。如果广告中的说明和承诺具体确定，并对房屋买卖合同和价格有重大影响，即使未载入合同，也应视为合同内容。当事人违反广告中的说明和承诺，将承担违约责任。

要约邀请理论的适用

要约邀请是订立合同的准备行为，不具有约束力。商品房销售广告和宣传资料属于要约邀请，其目的是引起他人向开发商发出购房要约。根据最高人民法院的解释，这一理论适用于商品房销售广告。

解决方法

购房者在发现广告与实际不符时，可以指控开发商欺诈，并要求其承担违约责任。购房者可以通过法律途径解决纠纷，维护自身权益。

结论

商品房销售广告的虚假宣传给购房者带来了不必要的损失，也给开发商带来了法律风险。购房者应保持警惕，对广告内容进行核实，并在发现问题时采取法律行动。同时，开发商也应遵守相关法律规定，提供真实、合法、准确的广告信息。只有如此，商品房销售市场才能更加健康、公平地发展。