商品房售楼广告 有无法律效力

售楼广告是否具有法律效力的问题

背景

我们是某住宅小区的业主，购买该小区的商品房时，相信了开发商在售楼广告中所做的承诺，如“花园式小区、绿化面积超过40%、配备有音乐喷泉的中央广场”等。然而，当我们收到开发商通知交房时，发现广告中承诺的音乐喷泉消失无踪，中央广场和大部分绿化面积也变成了停车场。经过多次与开发商的交涉，开发商以售楼广告不具有法律效力为由拒绝承担责任。因此，我们想请教售楼广告是否具有法律效力。

律师的观点

根据现行法律规定，商品房的销售广告和宣传资料被视为商业广告，一般情况下不被认定为合同内容，而是作为要约邀请的一种形式。然而，法律也规定，如果开发商在销售广告和宣传资料中对商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并且这些说明和允诺对买受人订立合同以及房屋价格的确定具有重大影响，那么这些说明和允诺即使未被纳入商品房买卖合同中，也应被认定为合同内容。如果当事人违反了这些内容，将需要承担违约责任。

根据业主们所反映的情况，开发商在售楼广告中对绿化面积和中央广场的说明和允诺是明确而具体的，并且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定具有重大影响。因此，这些说明和允诺应被视为合同内容，开发商应当承担违约责任。

律师的建议

销售宣传广告是商品房销售中常见的手段，许多业主购买商品房的信息来源都来自开发商散发的宣传广告。然而，由于我国商品房市场管理机制尚不完善，开发商为了获得最大利润，经常会做出一些虚假、夸大不实的宣传。尽管法律规定了在特定情况下，宣传广告可视为合同内容，但适用的条件非常严格且笼统，实践中很难把握。再加上业主一方在举证能力上的限制，往往导致业主维权困难重重。

因此，为了有效地保护自己的合法权益，在签订商品房买卖合同时，业主应尽可能将宣传广告中的内容纳入合同中，或要求开发商以附件的形式对其进行确认。