商品房买卖合同四大新类型纠纷及裁判观点
点击数：15 更新时间：2024-11-10
买受人从开发商处购买房屋，尚未办理产权登记，又将该房屋转卖给第三人，第三人能否直接请求开发商协助办理权属证书?
对此实践中存在两种观点。第一种观点认为，基于合同相对性原则，第三人只能要求买受人协助办理房屋产权变更登记，不能直接向开发商主张。第二种观点认为，前后合同处于连续状态，第三人代替了买受人的位置，为交易便捷，可以判决中间省略登记，最终买受人可直接要求开发商协助办理产权变更登记。
笔者同意第一种观点，理由如下。首先，符合合同相对性的法理。《合同法》第8条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同在相对人之间发生效力，除法律明确规定外，一般不能约束合同以外的第三人。对于连环买卖，虽然针对同一标的物，且交易彼此连续，但仍属于不同的主体和不同的法律关系，故第三人不能突破合同相对性直接向出卖人主张权利，除非符合《合同法》第73条关于代位权的规定。其次，防止国家税收流失。根据我国房地产税收法律规定，二手房交易需要缴纳营业税、个人所得税、契税等税种，如果允许第三人直接向出卖人主张过户，将使中间环节的税收被规避，导致国有资产流失，同时有民事审判阻碍国家征税行政权之嫌。最后，合理平衡债权人利益。如果允许第三人直接向出卖人请求过户，买受人的债权人利益可能会受损。特别在买受人恶意逃债时，其与第三人虚构房屋买卖合同，由第三人通过法院裁判获得房屋所有权，使买受人的债权人的利益落空。
《物权法》第191条第2款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。通说认为该条并非效力性强制性法律规定，故抵押权存续期间，出卖人未经抵押权人同意销售商品房的，不影响商品房买卖合同的效力。出卖人(抵押人)在约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理商品房权属转移登记的，买受人有权请求解除合同，并要求出卖人(抵押人)承担相应的违约责任。实践中有疑问的是，买受人要求继续履行合同并办理商品房权属转移登记的如何处理?
对此存在两种做法：第一种做法是判令出卖人在规定的时间内清偿债务涤除抵押权后，履行合同义务；第二种做法是法院对买受人进行释明，要求其变更诉讼请求。买受人坚持不变更的，驳回其诉讼请求，但买受人代为清偿债务消灭抵押权的除外。笔者赞同第二种做法，因为《物权法》第191条第2款虽非效力性强制性规定，但可以构成《合同法》第110条第(一)项规定的法律上不能履行的情形，故买受人不能要求继续履行合同。但买受人代为清偿债务的，由于不影响抵押权人的利益，在抵押权人的债权受到清偿后，买受人请求履行债权合同并变更抵押物登记的，并无障碍。
出卖人就同一商品房订立数个预售合同，数个预售合同均有效，买受人均要求履行合同的，如何处理?此涉及到预告登记、占有、支付房款、合同成立等顺位问题。
笔者认为，商品房多重买卖实际上是买受人之间的"赛跑"，应当按照合同履行的程度，保护实际取得所有权或者更接近于取得所有权的买受人。《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因此，已经办理过户登记的买受人的权利优先于其他未办理过户登记的买受人。对于均未办理过户登记的，可以参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条关于普通动产多重买卖处理的规则，确立合法占有房屋的买受人权利优先于先行支付购房款的买受人，优先于合同成立在先的买受人。由于《物权法》对不动产规定了预告登记制度，因此在均未办理过户登记的情况下，已经办理商品房预售合同预告登记的买受人权利应当优于其他买受人。
商品房预售过程中，购房人办理房屋贷款时将预售房屋进行预抵押登记，后购房人无力归还贷款，货款人主张对预抵押房屋行使抵押权的，应否支持?
对此存在两种观点。第一种观点认为，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。第二种观点认为，预告登记的抵押权具有排他效力和优先顺位。当预告登记的预抵押权尚无法进行物权登记，权利人需要实现抵押权时，权利人有权对作为请求权标的的不动产行使抵押权，使请求权发生指定的效果。
笔者同意第一种观点。建设部《房屋登记办法》第67条第(二)项规定以预购商品房设定抵押可以申请预告登记。《物权法》第20条第2款规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。《房屋登记办法》第68条第2款作了相同的规定。从该规定看，预抵押登记权利人享有的仅是请求办理抵押权正式登记的权利，并不享有现实的抵押仅。当然，这样处理会导致预抵押登记的效果形同虚设，与市场实践相背离，不利于善意抵押权人的利益保护。从合理平衡各方当事人利益角度而言，在开发商和购房人协同办理预抵押登记的情况下，可以考虑由银行单方垫付费用进行抵押登记，实现预抵押登记与正式抵押登记的衔接。
商品房买卖合同被预查封，后因买受人的原因，出卖人主张解除合同，能否对抗预查封的效力?
对此存在两种观点。第一种观点认为，预查封的效力等同于正式查封。商品房被预查封后禁止处分，出卖人无权解除合同。第二种观点认为，商品房被预查封后，出卖人仍可基于正当合理的理由解除商品房买卖合同。笔者同意第二种观点。
2004年最高人民法院、国土资源部和建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》虽然规定预查封的效力等同于正式查封，但同时规定预查封的土地、房屋权属只有登记在被执行执人名下的，预查封登记才自动转为查封登记，且规定预查封的期限。因此，预查封并非正式查封。《城市房地产管理法》第38条第(二)项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的，该项房地产不得转让。该条限制的是被查封的房产再行转让，但不影响出卖人行使合法正当的合同解除权。当商品房买卖合同被合法解除后，房屋不再是预查封的对象，需返还的购房款等成为预查封的对象。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。实践中对于何为"严重影响正常居住使用"认识不一致，导致同案不同判现象时有发生。
笔者认为，对于严重影响正常居住使用的判断标准，首先应遵从合同约定。合同未约定的，参照一般商品房质量交付标准，并考虑购房人的合理期待。
实践中，存在以下情形一般可以认定为严重影响正常居住使用：1.出卖人未经买受人同意擅自变更商品房朝向、户型等规划、设计;2.出卖人交付的商品房层高明显偏离合同约定且未告知买受人;3.房屋存在渗漏、异响等情况，在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的;4.水、电、煤气等基础设施无法实际投入使用的：5.消防设施未经验收合格或无法实际投入使用的：6.订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的：7.其他严重影响正常居住使用的情形。
买受人仅交付定金或支付较少的房款，商品房买卖合同其他内容尚未履行，买受人愿意以丧失定金或承担合同约定的违约责任为代价请求解除商品房买卖合同，是否允许?
实践中存在两种观点，第一种观点认为，《合同法》的基本原则是合同严守原则，在不具备解除合同条件的情况下，不允许买受人主动违约。第二种观点认为，我国法律对于买受人主动违约没有禁止性规定，买受人基于经济利益最大化的考虑，可以选择主动违约。
笔者认为，买受人不得主动违约，除非出卖人同意。主动违约，又称效率违约，英美法上对此持肯定态度。我国《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从该约定看，非违约方享有要求违约方继续履行合同的权利，除非符合《合同法》第110条的规定。故如果允许买受人主动违约，将导致非违约方要求继续履行的权利落空，也违背诚实信用原则。
国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条第(一)项规定，居住用地土地使用权出让最高年限70年。实践中，开发商向买受人转移交付的土地使用权期限常常短于70年，一方面是因为房地产开发建设占用了一定时间，另一方面是因为有的开发商变更了土地用途。对于开发商应否对土地使用权使用年限缩水承担违约责任，实践中存在不同见解。
根据《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。因此，即使土地使用权年限短于70年，但由于自动续期的规定，买受人并不会遭受损失，出卖人也无需承担违约责任。
另一方面，也有观点认为，买受人购买的应当是完全产权，但目前对于住宅建设用地使用权的自动续期操作并不明确，因此出卖人仍需承担违约责任。
笔者认为，出卖人是否应承担土地使用权年限缩水的责任，首先要看出卖人是否履行了告知义务。如果出卖人已经履行了告知义务，并且买受人仍然愿意购买，那么可以认定商品房买卖合同是根据真实情况订立的，出卖人不需要承担违约责任。但是，如果出卖人未履行告知义务，并且移交的土地使用权年限不符合法律规定的住宅用地使用年限，那么就构成了违约，出卖人应当承担违约责任。在承担违约责任的方式上，可以责令出卖人退还多收取的土地成本、支付续展费用、续展或补足土地使用权年限。
如果开发商交付的绿地、大堂等公共部分或者消防、公共照明等附属设施、设备不符合商品房买卖合同的约定，应该如何处理呢？
根据商品房买卖合同的约定进行处理。如果商品房买卖合同没有明确约定，且上述公共部分或公共设施无法通过补救措施解决的，买受人有权要求出卖人赔偿损失。如果部分买受人要求房地产开发企业赔偿损失，而部分买受人要求采取补救措施，应当告知买受人按照《物业管理条例》第11条和第12条的规定，形成业主大会决议，并由业主委员会主张相关权利。如果业主委员会没有提起诉讼或者未成立，但是经过专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主同意，那么业主有权提起诉讼。
在经济新常态背景下，商品房作为保值物品的属性没有改变，其作为责任财产担保债务人信用的功能依然存在。在债务人无力偿还债务时，也成为债权人首选的执行财产，由此导致的执行异议之诉纠纷将增多。实践中，涉商品房执行异议之诉纠纷主要存在以下问题。
根据2002年最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条规定，建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。而《批复》第2条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
实践中，对于《批复》的理解存在两种观点。一种观点认为，购买商品房的消费者的权利优先于抵押权人的权利，因此未办理商品房过户登记的买受人可以对抗商品房抵押权人的执行。另一种观点认为，未办理商品房过户登记的买受人不能依据消费者地位主张排除执行，只能依据2005年最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定排除执行。
笔者认为，既不应适用《批复》的规定，也不应适用《查扣冻规定》第17条的规定。首先，《批复》的适用范围仅限于涉及建设工程价款优先受偿权的情形。其次，《查扣冻规定》第17条对消费者生存权的保护过于严苛。根据权利层次理论，在多重权利发生冲突时，当事人的生存权利优于财产权利。因此，在抵押权人的金钱债权利益和购房人的生存权益平衡时，应更多顾及弱势购房人的生存利益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，购房消费者在符合一定条件下可以排除执行。
已经支付全部价款是排除执行的基本要件之一。根据《执行异议复议意见》第28条的规定，已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，可以排除执行。
实践中对于哪些情形可以认定为已经支付全部价款存在不统一的认识。例如，如果购房人对出卖人或第三人享有到期债权，并且约定以该到期债权抵充房款，那么这种抵充行为可以认定为已经支付全部价款。另外，如果买受人办理了银行按揭贷款，将房屋出卖给第三人，并且第三人已经付清了首付款，承接了按揭贷款的还款义务，那么可以认定已经付清了全部价款，可以排除执行。
买受人对未办理过户登记手续无过错是排除执行的要件之一。但是，未办理合同备案登记不影响对买受人无过错的判断。合同备案登记是行政管理行为，并非过户登记行为。根据《城市房地产管理法》的规定，办理合同备案的责任主要在房地产开发企业。因此，未办理合同备案登记不能认定买受人有过错。