土地出让金的法律性质及计算方法

土地出让金的法律性质

土地出让金是指土地所有者出让土地使用权的地租总和，具有地租性质和非税性质。地租是指土地使用权的费用，而税收是国家对纳税人的经济义务征收的费用。土地出让金既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的非税性质，因此具有复合性质。

土地出让金的计算方法

土地出让金的计算方法根据批租地块的条件可以分为地面价和楼面价两种方法。地面价是指每平方米土地的单价，计算公式为出让金总额除以土地总面积。地面价适用于住宅等项目，通过市场定价来确定土地出让金。楼面价是指每平方米建筑面积的地价，计算公式为出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。楼面价适用于经济适用房、廉租房、配套房等项目以及工业项目。投资者通常使用楼面价来计算投资效益，因为地面价无法反映土地成本的高低，只有将地价分摊到每平方建筑面积上才能进行投资成本的估算。

土地出让金的支付方式

土地出让金的支付方式根据投资类型和房屋用途的不同而有所区别。对于外商投资或中资企业开发外销房的情况，土地出让金通常以外汇支付。而对于中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的情况，可以使用人民币支付。此外，土地出让金也可以采取实物支付的方式。例如，投资者可以通过建造立交桥、道路或停车库等建筑物来偿还土地出让金。

二手房土地出让金的计算方法

在二手房交易中，特别是房改房的交易中，需要补交土地出让金。计算方法如下：房改房的土地出让金计算公式为房屋建筑面积乘以当年成本价的1%。其中，当年成本价为每平方米1560元。如果业主是以成本价购房，土地出让金的计算公式为当年成本价乘以建筑面积乘以1%。如果业主是以优惠/标准价购房，需要先向原单位缴纳土地出让金的优补成部分，计算公式为当年成本价乘以建筑面积乘以6%。然后再缴纳土地出让金的部分，计算公式为当年成本价乘以建筑面积乘以1%。其中，该费用由购买方承担。需要注意的是，不同地区的当年成本价可能有所不同，一般城六区为1560元/平米，远郊区县为1290元/平米或1120元/平米。