契税的计算和适用税率

契税是根据土地的成交价按照契税税率计算缴纳的。具体计算公式为：应纳契税=成交价*适用税率。

根据《契税暂行条例》第三条规定，契税税率为3%-5%。契税的适用税率由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况在规定范围内确定，并报财政部和国家税务总局备案。

企业购入土地使用权的计算和核算

企业购入土地使用权时，根据实际支付的价款和缴纳的税费作为实际成本，并作为无形资产核算。待土地开发时，将其账面价值转入相关在建工程。

作为土地使用权的纳税人，企业应依法缴纳契税。

如果企业以未入账的土地使用权取得土地使用权，则不能作为无形资产核算。如果企业花费较大代价取得土地使用权，则应予以资本化，将取得土地使用权时的支出作为土地使用权的成本，计入无形资产账户。

如果企业通过行政划拨方式获得土地使用权，在将土地使用权有偿转让、出租、作价入股和投资时，应补缴土地出让金。企业应将补缴的土地出让金予以资本化，作为无形资产入账核算。

当企业将土地使用权转让给第三方时，可以获得一部分土地收益。这部分土地净收益应计入“营业外收入”科目，并按规定征税。

对于改制土地估价如何入账，需要考虑原国有企业土地的入账方式，以及改制时是否支付了土地使用权代价。

根据现行《企业会计制度》规定，实行国有土地使用权有偿使用后，企业为新建办公楼等而获得土地使用权时，所支付的土地出让金应在“无形资产”科目核算。企业为房地产开发而获得土地使用权时，所支付的土地出让金应在“开发成本”科目核算。这些费用应记入所建固定资产的价值，但不单独作为“固定资产—土地”入账。

土地出让金的定义和计算

土地出让金包括以下几种情况：

1. 各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者时，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。
2. 土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款。
3. 原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资时，按规定补交的土地出让价款。
4. 需要交付土地出让金的房屋主要有房改房、单位房和超过70年产权的商品房。

二手房土地出让金的计算

对于非出让国有土地使用权的土地，买卖交易时，土地出让金由受让方按规定缴纳。对于已出让的国有土地，买方应支付土地使用权剩余年限的土地出让金。

土地出让金是国有土地所有权的经济体现，属于租金性质。对于商品房来说，房地产开发商在办理合法的立项开发手续后，必须办理土地出让手续。国家根据土地总体规划要求，将一定面积的国有土地使用权有期限、有条件地转让给土地使用者，并按规定收取土地出让金和使用税。

在二手房交易过程中，土地出让金主要针对房改房。即该房是在划拨的土地上建造的，在交易时需要补交土地出让金。补交土地出让金的计算公式为：该套房屋建筑面积*当年成本价格*1%。计算中的当年是指缴纳土地出让金的当年，成本价格在市区和郊区有所不同。

土地使用税的计算

土地使用税也称为土地出让金，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第四条规定，土地使用税的税额根据每平方米的土地面积和年税额标准计算。大城市的年税额标准为0.5元至10元，中等城市为0.4元至8元，小城市为0.3元至6元。