评估和确定土地出让金

在土地具备出让条件后，国土评估机构将对土地招拍挂的基价进行评估，以确定最高价者获得土地使用权。一旦国有土地使用权出让合同签订，土地受让方将根据市国土资源管理局开具的“国有土地资金缴款通知单”，按规定的时间将土地出让金直接交付市财政局收费中心。

收款和办理土地使用权证

市财政局收费中心在收取款项的同时，向土地受让方开具“土地出让金专用收据”。市国土资源管理局凭借此收据办理土地使用权证。市财政局收费中心将土地出让金划入“财政局土地出让金专户”。

返还流程

土地出让金的返还分为两部分：一是成本部分，包括土地脱钩费用、拆迁补偿费、管理费和土地流转费用；二是土地增值溢价部分。成本部分的返还流程如下：土地整理过程中产生的费用经评估机构核实并获得国土部门认可后，由财政部门返还。土地增值溢价部分的返还根据框架性协议，本级财政保留部分向政府提出申请，并由财政部门返还。

土地价款范围

土地价款的具体范围包括：1. 通过招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款；2. 转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款；3. 变现处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；4. 转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款；5. 改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他与国有土地使用权出让或变更相关的收入等。

抵作土地价款

根据土地出让合同的规定，定金、保证金和预付款可以在土地出让合同生效后抵作土地价款。

其他收入纳入土地出让收入管理

国土资源管理部门依法向承租者收取的土地租金收入，以及出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益，都应纳入土地出让收入管理。此外，以划拨方式取得国有土地使用权的土地使用者依法向市、县人民政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用（不包括征地管理费）也纳入土地出让收入管理。

因此，土地出让金的返还需要市国土资源管理局凭借“土地出让金专用收据”办理土地使用权证。市财政局收费中心将土地出让金划入“财政局土地出让金专户”。如果您的情况较为复杂，本网站也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询。