调查店面的档案

1. 确认房屋性质和土地用途

在租赁商铺之前，应前往房地产交易中心查询产权登记情况，以确认以下事项：

• 房屋类型是否为商业用房，土地用途是否为非住宅性质。只有满足这些条件的店面才能用于商铺的经营。否则，将面临无法办理营业执照和非法使用房屋的风险。
• 确认产权人身份，以确保不是租赁其他第三方的房屋。
• 查看是否有租赁登记信息。如果已经有租赁登记信息，会导致新的租赁合同无法办理登记手续，从而影响新承租人办理营业执照。

2. 免租装修期

商铺租赁合同中通常会包含免租装修期，这是因为承租人在交房后需要对房屋进行装修，期间无法正常办公和营业。在签订租赁合同时，必须明确约定免租装修期的起止时间，并明确免除的费用。一般情况下，只免除租金，其他费用如水费、电费等需要按合同约定承担。然而，“免租装修期”并非法律明确规定的概念，因此需要在租赁过程中进行协商和约定。

3. 签定合同发生的费用

在签订商铺租赁合同时，需要注意以下费用：

• 租赁保证金，俗称“押金”，用于抵充承租人未缴付的费用。押金主要是为了应对不守约的承租人。只要承租人守约，押金就不会被扣除。
• 税费承担，根据法律、法规、规章和其他规范性文件的规定，出租或转租商铺的出租人或转租人应承担一定的税费。

签定合同时要注意的重要内容

1. 营业执照

租赁商铺的目的是进行商业经营活动，而商业经营活动的首要条件是合法取得营业执照。因此，在签订商铺租赁合同时，需要注意以下几个方面：

• 确认原有租赁登记信息是否注销，以避免新租赁合同无法办理租赁登记，进而无法及时办理营业执照。
• 确认商铺是否已注册营业执照，如果已经注册且未注销或迁移，将无法再次注册新的营业执照。
• 确认房屋类型是否适用于商业经营活动，以避免无法注册营业执照。
• 对于涉及特种经营行业（如娱乐、餐饮等），还需要通过公安、消防、卫生、环境等部门的检查并取得相关许可证件，方可获得营业执照。
• 确保出租人提供的材料齐全，以避免无法注册营业执照。

2. 装修的处置

商铺租赁中，通常需要进行大额资金的铺面装修。为确保装修顺利进行并保障装修利益，在合同中应注意以下几个问题：

• 明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人的同意。对于特殊的改建或搭建，也应明确约定，并清楚约定广告和店招位置。
• 在解除合同的违约责任中，不仅要考虑违约金的部分，还需要考虑承租人的装修损失。因为违约金往往等同于押金，数额较低，往往无法覆盖承租人的装修损失。
• 明确租赁期满时，装修和添附（新搭建的建筑物）的处置方式。

3. 水、电、电话线等

商铺经营的特殊性导致对水、电、电话线等公共资源有特殊需求，而这些供应又会受到各种因素的影响。因此，在承租商铺之前，应先考察是否满足使用需求。如果不满足需求，需要确定如何办理扩容或增量，并明确所需费用。同时，在合同中明确约定相关内容，以及在无法满足正常需求的情况下，承租人可以免责解除合同的权利。

签定合同之后的问题

1. 租赁登记

租赁合同登记备案属于合同备案登记的范畴。在办理租赁登记时需要注意以下问题：

• 登记与否不影响合同本身的生效。即使没有办理备案登记，合同在满足生效条件时仍然有效。
• 经过登记的合同具有对抗第三人的法律效力。例如，如果出租人将房屋租给两个承租人，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理登记，房屋应租给办理登记的承租人，出租人对未办理登记的承租人承担违约责任。

因此，建议及时前往商铺所在地的房地产交易中心办理租赁备案登记。此外，大多数工商部门在办理营业执照时也要求租赁合同经过备案登记。

2. 转租问题

商铺市场中经常出现转租问题。在处理转租问题时需要注意以下事项：

• 转租必须取得出租人的书面同意，即产权人的书面同意。否则，产权人完全可以解除与二房东的租赁合同，从而导致你与二房东的合同无效。
• 原承租人往往向新承租人主张转让费用，即转让费。这笔费用不属于承租人应承担的法定费用，但法律也没有明确禁止。只要双方当时协商同意，这笔费用将受到法律保护。

其他注意事项

在承租商铺之前，需要了解商铺的商业规划和相关政策。如果承租人计划经营的业态与商业规划和相关政策不符，将会导致人力和财力的损失。在无法确定的情况下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以避免不必要的违约责任。