买二手房前的必要准备

第一步：筛选房源

在买二手房之前，首先需要筛选房源。筛选房源有两个层面的意义。第一层是找到真正的房源，因为目前二手房市场存在着许多假房源的问题。常见的假房源包括：房源已下架、房源更新不及时、房源价格虚高、房源展示信息错误等。要核实真实的房源存在一定的难度，需要购房者耐心地辨别。

第二层是找到最符合自己需求的房源。购房者必须清楚自己所需的房子类型，不能被中介或业主所影响。每套房子都有自己的优点和缺点，关键在于购房者需要确定自己对房子面积、户型、地段、交通、学校等方面的需求。购房者不可能在所有方面都得到满足，因此需要选择几个最关注的方面，找到符合这些条件的房源。中介和业主了解房子的优点，但这些优点并不一定符合购房者的关注点。

第二步：产权核验

在购买房子之前，必须先确认房子的产权情况。购房者需要了解该套房子的业主信息，以及业主是否存在债务纠纷。如果出现问题，业主名下的房子是否会被执行。确保产权明晰是保障购房者房款安全的第一步。目前越来越多的城市开始推行房源核验，例如北京已经开始执行房源核验制度，要求房源上架前必须核验产权。其他地方的城市也在逐步推进，购房者可以通过当地的房源核验平台、公众号、中介网站等多个渠道来查看房源信息。

第三步：房屋质量检查

购房者看到的并不是全部。除了要注意房子装修是否掩盖了漏水、裂缝等问题，还有一些无法直接观察到的问题，例如房子是否曾经发生过意外事件。这类房子是中国人最忌讳的，购房者在购买前除了要问清楚，还应在合同补充协议中明确相关条款。

第四步：签订合同

购买二手房需要签订两个合同。第一个是居间合同，这是一个三方合同，一式三份。居间合同包括房屋信息、委托事项、中介佣金的处理方式、三方违约责任、争议解决方式等内容。重点在于中介佣金和违约条款。第二个是存量房买卖合同，与新房合同相比，存量房买卖合同较为简单。存量房买卖合同主要涉及以下几点内容：房屋基本情况、房屋权属情况、中介方信息和中介费、成交价和付款方式、过户和户口迁出迁入问题、房屋验收约定、税费约定、违约责任。

第五步：资金问题

在签订合同后，涉及到资金问题。购房者需要支付定金，并约定在一定时间后支付首付款，并办理贷款。贷款过程中需要进行房屋评估，一般情况下，由于房屋的使用年限，二手房的贷款金额会有一定程度的减少，因此购房者需要多准备一些首付款，以免因首付款不足而违约并被扣除定金。

第六步：过户和户口

在办理完房贷、完成资金交割后，购房者需要前往税务部门缴纳税款，接下来的关键步骤是进行过户。购房者需要携带所有相关资料，并按照约定的时间进行过户手续。如果涉及户口迁入迁出问题，也可以根据合同约定执行相应手续。最后提醒购房者最好更换一个不常用的新号码。