楼面裂缝小区业主维权措施

一、行政途径

1. 投诉

业主可以向当地政府的建设行政部门、消费者权益保护协会、质量监督部门投诉，反映小区规划、房产证办理、房屋质量等问题。对于小区物业管理问题，根据《物业管理条例》，业主可以向物业所在地的区、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。

二、法律途径

1. 行政复议、行政诉讼

业主可以向当地房地产行政主管部门提起行政复议或行政诉讼。

2. 民事诉讼

业主可以对开发商、物业管理公司提起民事上的违约或侵权之诉。违约指购房的买卖合同、业主与物业管理公司签订的物业服务合同。侵权包括业主的财产权利和人身权利，如私有财产不受侵犯的权利、优质物业管理服务的权利、居住环境的权利和消费权益等。业主可以将纠纷诉至法院或直接向当地人民法院起诉，请求法院依法解决纠纷。

3. 仲裁

业主与物业管理公司可以根据仲裁条款或纠纷发生后自愿订立的仲裁协议，将纠纷提交有管理权的仲裁机构即物业管理公司所在地的仲裁委员会进行裁决。

三、其他途径

1. 协商解决

业主和物业管理公司可以根据相关法律、法规、管理规约和物业管理合同的规定，自愿平等地进行协商，解决管理纠纷。

2. 第三方调解

业主和物业管理公司可以将纠纷提交给第三方，由第三方主持双方协商，达成调解协议。调解可分为民间调解、行政调解和司法调解，例如可以由物业公司所在地的人民调解委员会进行调解。

3. 更换物业公司

如果以上方式不能解决问题，业主可以选择更换物业公司。

应对购买烂尾房的措施

1. 要求支付违约金

当开发商因资金紧张无法按期交房时，购房人可以按照双方合同的约定，要求开发商支付违约金。

2. 解除购房合同

如果开发商严重超期逾期交房，并符合合同约定的解除条件，购房人可以以开发商逾期交房为理由，要求解除购房合同并要求退还购房款及承担违约责任。

3. 不轻易解除购房合同

考虑到开发商可能资金紧张且房产设有抵押权的情况，建议购房者不轻易解除购房合同，而是等待开发商交房。根据法律规定，消费者在交付全部或大部分款项后，有权要求开发商交房，抵押权人和施工人的权利不得对抗消费者的该项权利。若消费者不解除购房合同，当房屋符合交付条件时，消费者可以要求开发商交付房屋。

4. 申请开发商破产程序

如果开发商因资不抵债停止工地施工，导致房屋无法交付，购房者可以自发组织向法院申请开发商进入破产程序。一旦进入破产程序，法院将组织破产清算小组进行破产重组，通过第三方注资的方式使项目重新开工。