房产抵押价格的评估方法

市场比较法

市场比较法是目前市场上应用最为广泛且最为精确的评估方法。在评估房价时，参考的因素包括：

1. 所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格
2. 周边小区类似房源的挂牌价和成交价格
3. 所在小区和所在板块的房价走势
4. 被评估二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。

采用科学的统计理论和数学模型算法，计算出各因素对房价的影响程度。然后根据被评估房屋的具体特性，给出其尽可能合理的价格。

房产评估的必要情况

一般情况下，二手房买卖价格只要双方协商确定，房地产相关部门就会据此登记过户。然而，以下四种情形必须进行评估：

1. 买卖双方认为有必要时

如果有一方或双方对交易的二手房没有价格概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或房产中介机构的评估，可自行委托或双方共同委托有资格的评估公司进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。

2. 进行房地产保险时

房地产保险评估分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。

3. 申请抵押贷款时

向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保。银行为确定抵押物的担保价值，需对抵押人的房地产进行估价。申请公积金贷款的借款人，银行也会要求其进行评估。

4. 发生房地产纠纷时

二手房买卖合同签订后，一方以价格过高或过低而显失公平为由发生纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁和诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。