案情

2007年，江西省**市房地产有限公司将其开发的中都豪江豪园商品房销售给购房户，并将地下室车位销售给部分购房户。中都豪江豪园地下室面积为20478.85㎡，其中13733㎡为人防工程，6745.85㎡为民用建筑工程，未列入共用面积进行分摊出售。公司与业主签订的赣州市商品房买卖合同中约定：“小区地下车位及权属归出卖人所有。”公司在地下车位通道中划分了25个车位，并以不同价格进行销售。中都章江豪园业主委员会（以下简称业委会）认为公司的行为侵犯了业主的物权，严重影响了业主的通行权益。因此，业委会提起诉讼，要求被告停止侵权，并将地下车位恢复原状。

裁判

赣州市章贡区人民法院对原告业主委员会的诉讼请求进行了驳回，原告不服一审判决，提起上诉。

赣州市中级人民法院的判决

赣州市中级人民法院认为，尽管人防工程的投资列入了开发成本，但根据房屋面积测绘报告，人防工程的面积并没有作为公共面积在全体业主之间进行分摊。公司与全体业主在商品房买卖合同中以格式条款的形式约定了“小区地下车位及权属归出卖人所有”。该约定是当事人真实意思表示，属于合法有效的约定。人防工程地下车库属于该条款中的“小区地下车位”范畴。因此，业委会提出由其代表全体业主对地下车库25个车位进行出租并收取租金弥补无业维修基金的主张没有法律依据。原审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。

评析

本案争议的焦点在于人防工程的所有权及使用、收益权的归属问题。

人防工程的定义和性质

人民防空工程是指为了应对战争、增强城市整体和重点目标的防护能力，保护人民的生命和财产而修建的地下防护建筑及其设备设施。它包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的平战两用的防空地下室。

人防工程产权归属的不同观点

对于人防工程的产权归属，有以下几种观点：

1. 国家所有说：认为人防工程属于国家所有，因为其是为国家防御战略的一部分，也是国家防空的组成部分。
2. 开发商所有说：认为在房屋买卖合同中，人防工程属于“附属公共配套设施”，不进行公共面积分摊，因此开发商享有所有权。
3. 业主共有说：认为居住小区的地下人防工程是由全体业主投资建设的，应当为小区业主共有。

笔者认为，人防工程的所有权归属于国家，但对于使用和收益权的归属，应根据实际情况综合认定，遵循“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则。在本案中，小区的地下人防工程是由全体业主投资建设的，因此使用和收益权应由业主共同享有。双方在合同中约定了车库归开发商所有，但并未约定人防工程的归属。因此，本案中仍应认定该人防工程的使用和收益权属于全体业主共有。