购房合同的无效情形

根据《合同法》的规定，购房合同无效将导致财产返还的结果。具体到购房合同上，无效情形包括以下几种情况：

1. 开发商无权处分房产

开发商未取得预售许可或房屋为共有财产且未经其他共有权人书面同意，导致房屋权属有争议，或者司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。

2. 开发商存在欺诈情形

购房者以开发商存在欺诈故意为由请求退房时，法院支持的情况较少。购房者往往难以证明开发商存在欺诈事实，因此应要求开发商将每项承诺落实为文字并予以签字认可，以防止此种情形的出现。

购房合同的退房情形

根据《商品房销售管理办法》的规定，购房人在以下情况下可以退房：

1. 套型误差

按套（单元）计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致，或相关尺寸超出约定的误差范围，且合同中未约定处理方式。

2. 面积误差

合同约定面积与产权登记面积误差达到一定比例，且合同中未约定具体的比例。按照相关规定，误差比绝对值超出3％时，购房人有权退房。

3. 变更规划、设计

已预售的商品房，若开发商变更规划、设计导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，或出现合同约定的其他影响商品房质量或使用功能的情形，开发商应在一定时间内书面通知购房者。购房者在接到通知后可选择是否退房。若开发商未在规定时限内通知，购房者有权要求退房。

4. 质量不合格

商品房交付使用后，若购房者认为主体结构质量不合格，可以委托工程质量检测机构重新核验。经核验，若确属主体结构质量不合格，购房者有权退房。

以上是购房者可以退房的具体情形。然而，在当前房价上涨的情况下，仅退还购房款反而会使购房者遭受损失。因此，在与开发商签订购房合同时，购房者还应注意约定开发商因过错导致退房时应承担何种违约责任的条款，以达到真正制约开发商的目的。