一、土地使用权和建设许可证

根据相关法律规定，开发商申请商品房预售许可证需要满足以下条件：首先，开发商必须已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；其次，开发商必须持有建设工程规划许可证和施工许可证。

二、资金投入和工程进度

开发商还需要根据提供预售的商品房数量，投入资金达到工程建设总投资的25%以上，并且必须确定施工进度和竣工交付日期。

三、预售登记

最后，开发商必须向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，才能取得商品房预售许可证。

相关法律规定

《城市商品房预售管理办法》

根据《城市商品房预售管理办法》第八条规定，房地产管理部门在接到开发经营企业的申请后，应当对各项证件和资料进行详细查验，并进行现场查勘。经审查合格的情况下，房地产管理部门应在收到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》。如果需要向境外进行预售，开发商必须在《商品房预售许可证》上注明外销比例。