小产权房与二手房交易的法律问题

小产权房的转让限制

根据国家规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。购买小产权房的市民将无法获得正式的权证书，只能获得乡政府或村委会提供的产权证，这意味着无法像大产权房一样进行抵押和流转。如果遇到国家征地或拆迁的情况，购房人的利益将面临困境。此外，双方签署的购房合同也没有法律认可的效力，如果房产出现纠纷，将缺乏法律支持。

二手房交易的注意事项

在进行二手房交易时，买受人需要注意以下十个方面：

一、房屋产权是否明晰

对于存在多个共有人的房屋，买受人应当与所有共有人签订房屋买卖合同。如果只有部分共有人未经其他共有人同意擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同一般是无效的。

二、土地情况是否清晰

买受人应当关注土地的使用性质，包括划拨和出让。划拨的土地一般是无偿使用，政府有权无偿收回；而出让的土地则意味着房主已缴纳土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。此外，买受人还应当注意土地的使用年限，如果一套房屋的土地使用权仅剩40年，而房主已使用十多年，买受人需要综合考虑是否按同地段70年商品房的价格来衡量房屋的价值。

三、交易房屋是否在租

在二手房转让时，有些房屋可能仍然被他人租赁。买受人如果只关注房产证和过户手续，而忽视了是否存在租赁关系，可能会得到一个无法及时入住或使用的房产。根据我国的法律规定，房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同，这一点在实际交易中往往被忽视，容易引发纠纷。

四、房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证。对于没有房产证的房屋交易，买受人面临着无法获得房屋的巨大风险。即使房主目前没有将房产证抵押或转卖，但在未来仍有可能进行这些操作。因此，最好选择有房产证的房屋进行交易。

五、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房等政策性住房在转让时受到一定的限制，而且这些房屋在土地性质和房屋所有权范围上有国家规定。买受人在购买时应当避免与国家法律冲突的买卖合同。

六、物管费用是否拖欠

在转让房屋时，有些房主可能长期拖欠物业管理费、电费以及天然气、暖气、煤气费用，买受人在购买后可能要承担全部费用。

七、市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能已了解该房屋在未来5到10年可能面临拆迁，或者附近将建设高层住宅，这可能会影响房屋的采光、价格等市政规划情况。买受人在购买时应全面了解详细情况。

八、单位房屋是否侵权

一般来说，单位的房屋有成本价的职工住房和标准价的职工住房，这两种房屋的土地性质都是划拨。在转让时，买受人应当缴纳土地使用费。此外，对于标准价的住房，单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些问题，可能会侵犯单位的合法权益。

九、中介公司是否违规

一些中介公司可能会违规提供服务，例如在二手房贷款时为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款可以从银行骗贷出来。买受人可能会认为自己占了便宜，但如果被银行发现，将承担所有责任。

十、合同约定是否明确

二手房买卖合同虽然不需要像商品房买卖合同那样详细，但对于一些细节问题仍应约定清楚，例如合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等。