延期交房引发的房屋买卖合同纠纷及违约赔偿问题

一、延期交房违约金的标准及调整

根据深圳市有关房地产主管部门印制的《深圳市房地产买卖合同（预售）》（下称示范合同）规定，卖方未按约定时间交付房地产的，每延期一日需向买方支付买卖总价款万分之五的违约金。在实践中，买卖双方多采纳了这一约定。然而，对于每日万分之五的违约金标准，不同法院或仲裁机构的判决或裁决意见存在分歧。有的认为该标准是双方自愿约定，应予支持；有的认为该标准过高，应适当减少；还有的认为该标准过高，应按购房款计算同期贷款利息。这些分歧集中在违约金标准是否过高的问题上。对于违约金的性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，违约金是用以补偿受害方因合同对方违约所遭受的实际损失，其性质属于赔偿金的预定。因此，应从违约金的性质及延期交房给买方造成的损失两方面来分析违约金标准是否过高。延期交房给买方造成的损失主要包括租金损失和利息损失。根据《合同法》第一百一十三条规定，违约方应赔偿因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。对于延期交房而言，买方如果卖方按期交房，就可以按合同约定的日期自用或出租房屋，这部分利益可以用房屋的租金来衡量。因此，一般而言租金损失即为可得利益的损失。从买卖关系角度来说，买方取得房屋的对价是支付了约定的购房款，买方可以取得租金利益的前提是买方支付了购房款。因此，如果将"合同履行后可以获得的利益"理解为净利益的话，买方在卖方延期交房的情况下损失的可得利益就是租金利益扣除购房成本，包括分摊的购房款及利息损失。可见，利息损失是包含在租金利益损失中的。根据以上分析，按照每日万分之五的违约金标准计算每月违约金为房地产价款的1.5%，违约金标准过高，不符合违约赔偿的补偿性原则。根据最高人民法院《解释（二）》（草案）的规定，超过实际损失30%可以视为过分高于实际损失。因此，将过高的延期交房违约金标准调整为每日万分之二点一，可以被认为是一种较为合理可行的调整程度。

二、可预见规则在延期交房违约赔偿中的适用

在延期交房引起的房屋买卖合同纠纷中，买方有时会要求卖方赔偿其他损失，如因信赖卖方按期交房而将子女从外地接来深圳准备入学，因延期交房又不得不送回的差旅费损失等。然而，买方要求赔偿这类损失需要满足两个法律难题。首先，买方需要证明这类损失与延期交房之间存在因果关系。其次，买方受到《合同法》第一百一十三条可预见规则的限制，即违约方赔偿的损失不得超过违反合同一方预见到或应当预见到的损失。对于可预见规则的适用范围，影响法院决定的事实包括违约人的身份、原告的身份、对特别情事的实际了解、商品的性质和用途、受害人支付的对价大小等。一般而言，买方买房是为了自用或出租，因此，租金损失是卖方在订立合同时可预见的。然而，对于差旅费损失这类个体情况，卖方不可能也没有义务了解，因此，从"通情达理人"的角度出发，差旅费损失不具备可预见性，除非买方在订立合同时明确告知卖方其购房是为了子女入学。

三、延期交房违约金的计算期间

对于延期交房违约金的起算时间，由于合同一般约定了明确的入伙日期，不会存在争议。然而，对于计算延期交房违约金的截止时间，实践中存在分歧。示范合同规定，卖方需领取《竣工验收证书》后方可交付房屋。但由于相关法律制度的调整，深圳市建设主管部门已于2000年5月改《竣工验收证书》制度为备案制度，因此，示范合同规定的交付条件实际上已不可能实现。根据建设部《商品房销售管理办法》第三十条，房地产开发企业应当将符合交付条件的商品房按期交付给买受人。通常情况下，深圳市房地产审判实践认为，开发商的房屋在主体工程竣工、通过工程质量验收及消防验收后，就具备了交付条件。安装有电梯或燃气管道的房屋除了上述条件外，还应具备电梯准用证及燃气管道工程验收证书。这样的交付条件标准既能保证买方的入住安全，又照顾到房地产开发行业的实际情况，因此被认为是较为合理可行的。在这种情况下，卖方在房屋具备上述条件的情况下向买方发出入伙通知，而买方以房屋尚未领取《竣工验收证书》或《竣工验收备案证明书》为由拒绝入伙的，在入伙通知书中通知的入伙期间之后，买方不能再要求卖方承担延期交房违约金。需要注意的是，本文是以典型的延期交房情况为基础进行分析，实际情况可能存在差异，如合同约定、延期交房的时间及原因、买方入住及付款情况等。因此，还需要进一步探讨延期交房中的不可抗力问题、买方付款情况对延期交房违约责任的影响问题等。