建设工程交付后的保修责任与赔偿责任解析

建设工程竣工验收后的保修责任和赔偿责任

一、建设工程交付后的质量保修责任

建设工程竣工验收后，承包人有保修责任，即对在保修期内出现的质量缺陷进行修复。质量缺陷指建筑工程不符合强制性质量标准和合同约定。根据《建筑法》第62条规定，建筑工程实行质量保修制度，保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程等，保修期限根据合理寿命年限内的正常使用确定。为了使保修制度具有可操作性，《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》相继制定，构成了完整的建设工程质量保修法律体系。

1. 保修范围与期限

根据相关法规，建设工程的保修期限根据不同部位和设备的使用年限来确定。例如，基础设施工程和房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的保修期限为设计文件规定的合理使用年限。屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期限为5年。供热与供冷系统的保修期限为2个采暖期或供冷期。电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期限为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建筑工程保修期从竣工验收合格之日起计算。

2. 保修程序

房屋建筑工程在保修期内出现质量缺陷时，建设单位或房屋建筑所有人应向施工单位发出保修通知。施工单位收到通知后，应核查情况，并在保修书约定的时间内进行修复。如果发生涉及结构安全或严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位应立即进行抢修。如果施工单位未按照保修书约定进行修复，建设单位可以委托其他单位进行修复，由原施工单位承担相应责任。对于涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或房屋建筑所有人应立即向当地建设行政主管部门报告，并采取安全防范措施。修复方案由原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出，施工单位进行修复，原工程质量监督机构负责监督。修复完成后，建设单位或房屋建筑所有人进行验收，涉及结构安全的需报备当地建设行政主管部门。

3. 区分保修义务与保修费用

施工单位承担保修义务，但不一定承担保修费用。保修费用由质量缺陷的责任方承担。如果质量缺陷是由施工单位原因造成的，施工单位应无条件承担保修义务和费用。如果是设计原因导致的质量缺陷，施工单位承担保修义务后可以向建设单位索赔。如果是建筑材料和设备配件导致的质量缺陷，由施工单位采购的由其承担保修费用，由建设单位采购的由建设单位承担保修费用。使用不当、第三方原因和不可抗力导致的质量缺陷不属于保修范围。

4. 商品房保修的特殊规定

商品房保修制度与其他建筑物保修有所不同。首先，适用的法律较多，除了相关法规外，还要执行《城市房地产开发经营管理条例》和其他规定。其次，保修义务人是房地产开发企业，根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应承担商品房的保修责任。保修责任的始期也有特殊规定，从交付之日起计算。此外，商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定的保修期限。

二、建设工程交付后的赔偿责任

赔偿责任是指建筑物在合理使用期内因质量缺陷或保修不及时造成房屋所有人、使用人或第三方人身或财产损害时，责任人需承担赔偿责任。赔偿责任与保修责任有区别又有联系。

1. 保修责任与赔偿责任的关系

保修责任属于违约责任，而赔偿责任属于侵权责任。保修责任是在保修期内发现任何质量缺陷时，施工人必须进行维修，不以损害发生为要件。赔偿责任则是发生人身或财产损害的前提下产生的责任。保修义务人是施工人，费用承担者是责任人；赔偿责任的承担者一律是责任人。保修责任期限对地基主体和普通部位有不同规定，而赔偿责任期限不区分主次部位，全部在合理使用期内。

2. 质量缺陷产生的损害赔偿责任

根据《建筑法》第80条规定，建筑物在合理使用寿命内因质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。赔偿责任期限限定在建筑物的合理寿命期，与质量缺陷产生的赔偿责任相同。质量缺陷不等于质量不合格，但严重的缺陷也可能造成人身或财产损害。因此，赔偿责任的前提应限定在质量缺陷。

3. 保修不及时产生的损害赔偿责任

根据《办法》第15条规定，保修不及时造成新的人身或财产损害的，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。与质量缺陷产生的赔偿责任不同，保修不及时产生的赔偿责任源于保修不及时而非质量缺陷。赔偿责任人是施工人，其应对迟延履行保修义务造成的损害承担责任。

建设工程相关法规和合同规定了建设单位、勘察设计单位、施工单位、材料供应商在工程质量方面的义务和责任。质量缺陷可能由这些单位不履行或瑕疵履行义务所致，因此都可能成为赔偿责任人。在责任产生争议时，可以通过质量鉴定来查找质量原因和确定责任人。