如何处理房屋租赁协议纠纷

租赁纠纷的形式

租赁纠纷的发生可以大致分为以下几种形式：

1. 恶意拖欠

恶意拖欠租金的案件比例较少。

2. 承租人违约

承租人因生意问题无法支付租金，导致纠纷的比例约为30%。

3. 房屋功能改变问题

部分房屋原本用途为住宅或厂房，但承租人将其用作办公或商业用途，需要经过有权部门批准，否则属于违法行为。一部分纠纷发生在当事人签订合同时，出租方承诺改变房屋功能并承担相应费用，但未能履行承诺的比例约为10%以上。另一部分纠纷发生在双方明确房屋功能不符合承租人需求的情况下，约定由承租人改变功能并报批，但在实际使用过程中，由于涉及补交地价或合同期限有限等原因，未进行功能改变报批，但已经改变功能，导致纠纷的比例超过30%。在深圳的八卦岭、上步工业区、车公庙等地，存在大量此类情况。

政府规划与市场需求的不匹配

政府规划未能与市场变化相适应，导致租赁纠纷甚至行政纠纷屡见不鲜。市场变化多端，而政府部门在涉及规划等问题时滞后于市场，造成了这种情况的发生。