小产权房贷款的法律处理方式

一、小产权房贷款的登记发证问题

根据《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，小产权房不得进行登记发证。然而，银行抵押贷款的前提条件是必须提供房产证明。由于国家不承认小产权房，并且不予办理登记手续，因此小产权房无法在银行进行抵押贷款，除非将其转化为大产权房并获得产权证。

二、小产权房的买卖流程

小产权房的买卖具体流程如下：1. 看房：买方查看房屋，双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项。买方通常需要承担买卖双方产生的费用。2. 查档：买卖双方携带房产证原件或按揭合同原件前往档案大厦国土部门查阅房产档案。3. 签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金支付时间及比例、违约责任等要点。确定后，买卖双方与中介公司签订三方合同或买卖双方签订合同，并将上述内容写入合同，支付定金给中介公司。4. 公证：卖方与担保公司前往公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务。5. 资金及贷款申请：买方将首期款支付至按揭银行资金账号（通常是原贷款银行，如更换其他银行则可能产生额外费用）。买方与担保公司与银行签订资金协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请。银行同意贷款后向买方出具贷款承诺书（通常银行会直接通知担保公司），约需7-8个工作日。6. 赎楼：买方支付赎楼费用给担保公司后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，并提供赎楼担保。约需5个工作日完成赎楼及注销抵押登记手续。7. 房屋过户：买方与担保公司前往房地产产权登记处签订《小产权房买卖合同（现售）》，递交房产过户申请，担保公司领取回执。约需5个工作日。8. 缴费：买方与担保公司前往领证窗口签署回执缴费，领取房产证（建议复印多份，待全部贷款还清后再使用）。担保公司领出新房产证，并与按揭银行在市房地产产权登记处进行抵押登记。银行将首期款支付给卖方，完成新房产证抵押登记后，银行将扣除赎楼贷款后的贷款支付给卖方。约需10个工作日。9. 交房：买卖双方办理房屋交接，过户水、电等事宜，买方取得钥匙。

三、小产权房的优缺点

1. 优点：小产权房价格较低，不受限购政策限制。部分小产权房具有合理规划、专门物业管理以及配套学校等设施。2. 缺点：小产权房没有不动产权证，只有《合资建房协议》来约定权属。购买小产权房需要全款支付，无法在银行进行按揭贷款。因此，购买小产权房需要一次性支付，部分可以选择短期贷款，但利率较高。此外，小产权房的质量监管不够完善，设计和施工质量可能存在安全风险。因此，建议选择规模较大、楼栋较多的社区。小产权房的增值潜力较低，且存在被拆除而无法获得补偿的风险。以上是对小产权房贷款及买卖流程的法律处理方式的解析。