二手房购房合同应怎么签

二手房购房合同应注意事项

1. 交易主体资格审查

在进行二手房交易时，需要注意交易主体是否具备从事该交易的资格。这包括卖方是否拥有房产证，并且产权清晰。如果现房还没有获得产权证书，则不能进行买卖。如果是期房出售，则必须由开发商提供担保。作为买方，在交易前可以要求卖方提供房屋的权属证明文件、身份证明以及其他相关证件，并到所属房地产交易中心查验房屋的权属登记情况。只有在对交易主体的资格进行审查和确认后，才能进行交易。

2. 房屋权属情况审查

在进行二手房交易时，需要注意审查交易房屋的权属情况。主要是确定交易房屋是否存在抵押或其他共有人。根据我国法律法规的规定，被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制房地产权利的房屋是不允许转让的。此外，共有房屋（如夫妻共同共有）的转让必须获得所有共有人的书面同意。

3. 交易费用审查

为了防止不法中介故意抬高房价谋取利益，有必要充分了解交易房屋出卖人的委托价。最好在中介机构的组织下直接与出卖人进行协商。除了房价之外，还需要明确交易税费的承担。

4. 交房情况审查

在签订二手房购房合同时，需要严格审查交房情况。这包括交房时间、交房条件以及相关费用的支付等。买卖合同应明确约定交房时间，交房条件以及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。

5. 违约责任条款和救济方式

在签订合同时，需要确定违约责任条款和救济方式。确定违约责任条款有利于防止违约行为的发生，维护守约方的权益。合同应明确约定如何承担违约责任，违约金、定金或赔偿金的计算与支付方式，免责情景以及担保方式。

二手房购房合同的签订流程

1. 核实房主身份

在签订合同前，需要认真核实房主的身份，以防止假房主或一房多卖的情况。必须严格核实房主的身份，以保护购房者的利益。

2. 约定付款时间和过户时间

在签订合同时，应明确约定付款时间和过户时间。卖方希望尽快得到价款，买方希望尽快入住。但如果期间房屋市价发生较大变动，可能导致一方违约，带来麻烦。

3. 明确各种费用的交接时间和方式

在签订合同时，必须明确各种费用的交接时间和方式。二手房因为处于使用中，存在水电、煤气、物业、暖气、有线电视等费用。其中一些费用需要预付，一些费用需要年终结算。必须明确规定这些费用的交接方式和时间，以避免引发纠纷。

4. 写明违约责任和补充条款

在签订合同时，必须明确写明违约责任和合理利用补充条款。违约条款在整个合同中扮演重要角色，承担着法律救济的重要使命。合同履行期间难免会出现违约现象，通过明确的违约条款，可以确保受害方能够及时得到救济。

5. 根据房屋特点约定补充条款

根据二手房购房的特点，需要根据房屋本身的特点约定一些补充条款。尽量将需要保护的权益写入合同，以保障购房者的利益，减少买卖过程中的变数和麻烦。