建工程抵押土地：是否一并抵押的法律解析

在建工程抵押土地是否一并抵押?

根据《民法典》第三百九十七条的规定，以建筑物抵押的情况下，该建筑物所占用的建设用地使用权也一并抵押。同样地，以建设用地使用权抵押的情况下，该土地上的建筑物也一并抵押。

如果抵押人未按照上述规定一并抵押，未抵押的财产将被视为一并抵押。

乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的建筑物抵押的情况下，该建筑物所占用的建设用地使用权也一并抵押。

在建工程抵押后，新增的建筑物不属于抵押财产。在实现建设用地使用权的抵押权时，应将新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。然而，抵押权人无权优先受偿新增建筑物所得的价款。

由于我国实行的是房地一体流转制度，“房随地走，地随房走”，法律对这种流转方式进行了强制规定。如果当事人只约定抵押房屋或土地中的一部分，另一部分也会被视为抵押。

在建工程抵押土地使用权的条件是什么?

关于抵押物范围是否包括整宗土地使用权或仅限于在建工程已完工部分所分摊的土地份额，存在两种观点。

一种观点认为，在建工程已完工部分所分摊的土地份额应视为抵押物。在建工程占用范围内的土地面积和价值应按抵押建筑面积在工程总建筑面积的比例进行分摊，不得将全部土地列入抵押范围。

另一种观点认为应将整宗土地使用权作为抵押物，不可分割。按房屋面积比例对土地进行份额分摊的做法不符合土地使用规律，其分摊的份额无法在实地得以体现，因此不具备实际意义。

办理在建工程抵押贷款时，银行应将在建工程及土地使用权整体作为抵押物的原则。在抵押登记时，应将整宗土地使用权纳入抵押登记的范围，而不应按分摊份额登记。

因此，一旦在建工程抵押，相当于将在建工程所使用的土地使用权一并抵押，后续该土地上的建筑物也随之一并抵押。建筑物和土地使用权不能分离，因此不存在建筑物再次进行抵押，除非已经抵押的房地产价值远远超过已贷款金额，才可以进行二次抵押。