开发商前期物业纠纷的法律处理方法

一、开发商前期物业纠纷的处理方法

1. 物业管理企业的选取问题

根据《物业管理条例》第二十四条规定，应通过招投标的方式选出物业管理企业，实现房地产开发与物业管理的分离。然而，目前大多数小区的物业管理企业仍由开发商派生而来，即使进行了招投标，由于缺乏公平竞争的机制，开发商派生的物业管理企业仍然占据优势地位，往往是中标者。这种“父子关系”导致建设与管理的关系普遍存在。

2. 开发商与物业管理企业的关系

当物业出现质量问题或涉及开发商的不切实际承诺等问题引发纠纷时，物业管理企业常以其与开发商是两个独立法人、没有任何关系来拒绝处理。而开发商往往是项目公司，一个小区建设完成后就不存在了，售后服务和保修等问题无法解决。

3. 解决方法

为解决开发商前期物业纠纷，业主们应在满足条件后尽快召开业主大会成立业主委员会，通过业主委员会来维护自身权益。具体条件包括小区内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者首套房屋出售并且交付使用已经满2年。

二、物业管理纠纷的处理方法

1. 物业合同的性质问题

在很多业主委员会与物业管理签订合同时，往往没有明确定义物业合同的性质。有的小区签订的是“服务合同”，而有的则是“委托合同”。这是因为对于物业管理服务合同的认识不同所导致的。如果签订的是物业委托合同，意味着业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系。

2. 委托合同的问题

在委托关系下，一旦小区的管理出现问题，例如盗窃等，物业公司将不承担任何责任。同时，由于委托合同的委托人可以随意终止合同而无需提供理由，这也不利于小区物业管理的稳定性。

3. 合同性质的确定

在签订物业管理合同时，需要明确合同的性质应为服务合同，而不是委托合同。最简单的方法是查看物业合同的名称，如果是服务合同，一般合同名称为“物业管理服务合同”，而不是“物业管理委托合同”。

综上所述，物业纠纷的处理涉及业主纠纷的处理，而开发商与物业的纠纷需要遵循相分离的原则进行处理。在业主委员会与物业管理签订合同时，签订的是委托合同。一旦小区管理出现问题，物业公司将不承担任何责任，且委托人可以依法随意终止合同。