开发商违约责任判定案例分析

背景

沈阳市民陈某在购得新房后，发现开发商订立了一项霸王条款，声称如果不交采暖费和物业费等，就不能领取钥匙。陈某对此感到愤怒，并决定将开发商告上法庭。

法院判定

最终，法院判定开发商应按照合同约定将房屋交付给陈某，并支付陈某逾期交房的违约金。违约金的计算标准是每日支付总房款的万分之二，金额为26万余元。

法律分析

在本案中，开发商与陈某之间的关系是基于商品房买卖合同而产生的。根据合同约定，陈某在支付房款并没有违约的情况下，开发商有义务按期交付钥匙。如果开发商未能按期交付，则构成违约，陈某有权要求开发商承担违约责任。另一方面，采暖费的产生是基于业主与供热公司之间的供热合同关系，而物业费的产生是基于业委会或业主与物业公司之间的物业服务合同关系。这些合同关系与前述的“交钥匙”行为是不同主体之间的法律关系，并且合同的标的也不相同。开发商并不是采暖费和物业费合同的合同相对人。因此，开发商无权将这些事项作为威胁手段，以迫使业主履行义务。在商品房买卖合同中没有约定的情况下，开发商的行为既违反了合同约定，又违反了法律规定，因此应承担违约责任。开发商不能将属于其他合同关系的事项强行纳入自己的权利范畴，并以此相威胁业主。

结论

以上判决结果表明，开发商在商品房买卖合同中不得违反约定，并且应按时交付房屋钥匙。对于其他合同关系产生的费用，开发商无权以违约威胁的方式要求业主履行义务。如开发商违约，则应承担相应的违约责任。这一判决为维护了买卖双方的权益，并促进了合同的公平执行。