处理物业纠纷问题的专业建议

一、物业纠纷的处理方式

（一）协商调解

物业管理纠纷可以通过协商调解来解决。协商调解包括民事调解和行政调解两种形式。民事调解是争议双方当事人选择一个第三方机构或个人，根据双方意见提出解决方案，并经双方同意执行，以解决纠纷。然而，民事调解并不具有法律效力。如果一方当事人拒绝执行约定事项，纠纷仍未解决。

行政调解是通过政府机构的力量进行调解处理物业管理纠纷，但如果一方不遵守执行，就需要采取其他手段解决。

民间调解和行政调解与仲裁或诉讼中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是程序的一部分，不具有独立性。

（二）仲裁解决

根据我国《仲裁法》规定：“平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”

仲裁庭可以管辖物业管理纠纷，依据是当事人达成的协议。仲裁协议有两种形式：一种是在签订合同时约定条款，一旦发生争议就提交仲裁；另一种是双方当事人在纠纷发生后临时达成书面协议，提交给仲裁庭。

（三）诉讼解决

物业管理纠纷可以通过诉讼程序解决，大致包括以下步骤：

1. 原告提交起诉状到法院；
2. 法院立案并将起诉状副本送达被告；
3. 被告提交答辩状；
4. 开庭进行调查、辩论和调解；
5. 制作调解书或一审判决书；
6. 双方均不上诉，则判决书生效；或一方不服提起上诉，进入第二审程序；
7. 第二审审理：制作二审调解书或下达二审判决书，此为终审判决，不得上诉；
8. 执行。

二、物业管理纠纷的类型

物业管理纠纷的类型包括：

1. 物业管理费及滞纳金追索纠纷

部分业主以收费依据不足、前期遗留问题、物业管理质量低下等理由拖欠物业管理费，以此作为主要手段来维护自己的权益。这类案件在物业管理纠纷中占据大多数。

2. 业主委员会更替、物业管理公司选聘、解聘纠纷

此类纠纷主要涉及业主委员会更替、业主或业委会选聘、解聘物业管理公司以及物业管理项目接、撤、管等问题。例如，前任和现任业主委员会对各自合法性的认定、相关资料的交接等引发纠纷。

3. 业主委员会、物业管理公司起诉业主纠正违约行为纠纷

当业主、使用人违反法律、法规、业主公约，在业主委员会、物业管理公司建议整改无果的情况下，通常通过起诉方式解决纠纷。

4. 物业管理公司侵占业主共有物业引发的纠纷

例如，物业管理公司在共用部位、共用设施设备上设置广告、基站等并获得收益，擅自出租共有用房或对共用场地进行停车收费等，引发归属争议。

5. 物业管理公司服务质量引发的纠纷

例如，共用部位和共用设施设备的修缮费用承担、维修基金的设立、使用和管理等过程中发生的纠纷。

6. 物业管理者在提供特约服务中造成财产损失的赔偿纠纷

例如，业主或使用人要求物业管理公司赔偿因保管服务导致的自行车、电动车、机动车被盗等财产损失。

7. 前期物业管理纠纷

主要涉及开发商在物业交付过程中引发的争议，如设施、设备、建筑物及其附着物受损、开发商未兑现减免物业管理费、延期交楼、房屋质量问题等。

一般物业纠纷包括物业企业不规范行为、员工不按合同和制度办事、业主对物业责任划分不明确等问题。解决纠纷时，建议先进行协商，如果协商无果，可以考虑仲裁或诉讼。