建筑区划内的专有部分及其权利义务

专有部分的认定

根据相关规定，以下情况应认定为建筑区划内的专有部分：符合以下条件的房屋、车位、摊位等特定空间：(1)具有构造上的独立性，能够明确区分;(2)具有利用上的独立性，可以排他使用;(3)能够登记成为特定业主所有权的客体。此外，根据规划，已经列入特定房屋买卖合同中的露台等，也应视为专有部分的组成部分。

专有部分的所有权

对于建筑物区分所有权人对专有部分享有的权利，一方面，应明确其与一般所有权相同，具有绝对性、永久性、排他性。所有权人在法律限制范围内可以自由使用、收益、处分专有部分，并排除他人干涉。另一方面，也应注意到其与一般所有权的不同：业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，与共有部分具有一体性、不可分离性。例如，没有电梯、楼道、走廊，业主无法进入自己的居室、经营性用房等专有部分；没有水箱、水、电等管线，业主无法使用自己的居室、经营性用房等专有部分。因此，业主对专有部分行使所有权应受到一定限制。例如，业主在装修专有部分时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险物品，以免危及整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。

共有部分的权利义务

业主对建筑物内专有部分以外的共有部分分享有共有和共同管理的权利。这一规定明确了共有和共同管理的原则。业主对共有部分物权享有权利并承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。同时规定“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”这说明，共有物权的权利与义务是伴随专有物权同生同灭的。业主对共有物权的权利义务不可分割。

车位和车库的归属

建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。这条规定强调了建筑区划内规划的车位和车库应优先满足业主的需求，同时占用共有道路和场地的停车位属于业主共有，所有业主享有同等的使用权。

业主的义务

业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应经有利害关系的业主同意。这一规定强调了业主必须接受法律、法规和管理规约的制约义务，同时在行使个人物权时必须征得有利害关系业主的同意。

物业管理费用和公共设施维修基金

业主应履行交纳物业管理费用和分摊公共面积、公共设施维修基金的义务。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，如果有约定，则按照约定执行；如果没有约定或约定不明确，则按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

业主的权利保护

业主的专有部分是属于业主个人的不动产，业主有权自行处置，任何人不得干涉或侵占。一旦发现有侵权行为，业主可以向法院提起诉讼，法院会根据实际情况要求对方停止侵害。如果对方继续侵害，法院可以采取强制执行措施。