房产抵押与转让：法律规定与司法解释

一、抵押期间的转让行为

根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物，应当通知抵押权人并告知受让人抵押情况。如果抵押人未履行通知义务，转让行为将被视为无效。

二、抵押权与房产买卖合同

从房产角度看，在房产抵押登记期间，无法办理过户。然而，如果仅签订了买卖合同但未过户，且能够优先保证抵押权，这种合同行为未必会侵犯抵押权人的利益。因此，在司法实践中，并不一律认定这种情况下的合同无效。

三、最高人民法院的司法解释

根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或受让人，若抵押物已经登记，抵押权人仍可行使抵押权。受让人可以代替债务人清偿全部债务，从而消灭抵押权。受让人清偿债务后可向抵押人追偿。

四、《物权法》的规定

根据《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产，应当提前清偿债务或提存所得价款。超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的情况除外。

五、北京司法实践中的处理

根据北京高院的意见，总结如下：1. 抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋，不影响房屋买卖合同的效力。2. 若出卖人在合同约定的履行期限届满时未履行消灭抵押权的义务，导致买受人无法办理房屋所有权转移登记并要求解除合同及追究违约责任，应予支持。3. 若出卖人在合同约定的履行期限届满时未履行消灭抵押权的义务，导致买受人无法办理房屋所有权转移登记，但买受人要求继续履行合同并办理登记，经法院释明后仍坚持不变更，对其诉讼请求不予支持，除非买受人同意代为清偿债务消灭抵押权。4. 法院可根据具体情况征询抵押权人意见，并在必要时追加抵押权人作为无独立请求权第三人参加诉讼。

六、结论

以设定抵押权的房产为标的的买卖，在充分保护抵押权人利益的前提下，是有效的。《物权法》对此作出了明确规定。然而，对于设定抵押期间的房产未经抵押权人同意且无法过户的情况，法律及司法解释并未给出明确结论，各地在实践中的处理也有所不同。在北京司法实践中，根据北京高院的意见，对该问题通常处理如上所述。