地役权登记对抗主义

地役权登记对抗主义的问题

地役权的性质

地役权是一种用益物权，其与地役权合同所产生的债权没有实质上的区别。在当事人之间就不动产利用达成协议但未办理登记的情况下，实际上是创设了以一方的不作为或容忍义务为标的的债权债务关系。因此，地役权与债权是不同的。

地役权人的保护

如果地役权未登记而不能对抗第三人，地役权人无法主张物上请求权，与债权人处于相同的地位，未能获得更高的保护。这与立法者设立地役权为用益物权的目的不符。采取登记对抗模式使登记成为地役权设立的要件，并不会影响土地的利用效率。即使因未登记而不能成功设立地役权，地役权合同的效力仍不受影响，当事人仍可依债权行使对供役地的利用。

地役权消灭的原因

1. 土地灭失

土地灭失是导致任何以土地为标的的物权消灭的原因。地役权不仅因为供役地的灭失而消灭，也因为需役地的灭失而消灭。

2. 目的事实不能

当设定地役权的目的事实无法实现时，即供役地无法再为需役地提供便利时，地役权消灭。例如，汲水地役权因供役地水源枯竭而消灭。

3. 供役地权利人解除地役权关系

在以下两种情况下，地役权因供役地权利人解除地役权关系而消灭：

第一，地役权人滥用地役权，违反法律规定或合同约定。滥用地役权的情况包括：不按土地用途使用土地导致永久损害，如将耕地改变用途使之无法耕种；不按土地约定用途使用土地，经多次警告仍不改正；超越地役权合同约定范围使用供役地，妨害供役地权利人正常生产和生活；利用供役地从事违法犯罪活动等。

第二，有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。在有偿地役权合同履行中，需役地一方按照合同约定向供役地支付费用。若在合理期限内两次催告后仍未支付费用，则供役地一方可以解除地役权关系。

4. 抛弃

地役权人若抛弃地役权，供役地恢复无负担状态，地役权消灭。但对于有偿地役权，地役权人抛弃地役权后仍应支付全部期间的租金。

5. 存续期间的届满或其他预定事由的发生

地役权如设有存续期间，因期间届满而消灭。若设定行为附有解除条件，因条件成就地役权消灭。