房屋转租的收益该归谁

房屋转租的收益归属问题

不当得利的法律概念

不当得利是指在没有合法依据的情况下获得利益，并导致他人利益受损的行为。根据第二种观点，承租人擅自转租房屋没有合法依据，其所得收益基于出租人所有的房屋，构成对出租人合法权益的侵害，属于不当得利。因此，转租人应将所得的不当得利返还给受损的出租人。

房屋转租收益的归属

一般情况下，房屋转租都涉及到转租收益的问题。对于合法转租收益，除非合同另有约定，一般归承租人所有。根据《合同法》第225条的规定：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外”。

然而，在实际情况下，擅自转租收益是否构成不当得利需要根据不当得利的成立要件来判断。承租人擅自转租，如果所收取的新租金高于原租金，则可以从中获得利益。但是，承租人仍然按照原合同约定向出租人支付租金，出租人并没有直接受到损害。换句话说，出租人已经通过收取租金将房屋的使用收益权转移给了承租人，因此在租金收益方面并没有受到损害。因此，擅自转租收益不属于不当得利。

房屋转租纠纷的处理方法

转租合同的有效条件

除了应具备一般房屋租赁合同有效的条件外，转租合同还应满足以下条件：1、必须征得原出租人的同意；2、转租合同约定的租期不得超过原租赁合同中约定的租期，超过部分将被视为无效。

涉及受转租人权利的纠纷处理

当出租人将物业出租给承租人，而承租人又将该物业转租给他人（即受转租人）时，如果出租人和承租人在合同履行期间发生纠纷，涉及到受转租人的权利和义务，应将受转租人列为第三人参与诉讼。

涉及众多受转租人的纠纷处理

当出租人将物业出租给承租人，并且承租人将该物业办成某类专业市场后，再将其分割成多个小单元转租给众多受转租人时，如果出租人和承租人在合同履行期间发生纠纷，如果出租人只起诉要求支付欠租及违约金，而不涉及众多受转租人实际使用的物业，可以不将受转租人列为案件的第三人。这样既能顺利解决纠纷，又避免了在案件审理过程中出现庞大的诉讼主体。

如果出租人起诉要求解除合同，则应先审查是否确需解除合同。如果确需解除合同，应将众多受转租人列为案件的第三人，因为出租人解除合同、收回物业的行为势必会影响受转租人对该物业的使用及装修权益等。如果无需解除合同，则不需要将受转租人列为案件的第三人。