房屋转租与承租权转让的法律性质和实务操作的差异

引言

房屋转租和承租权转让是房屋租赁关系变动和流转的两种典型方式。随着商铺、写字楼等非居住用房投资的增加，这两种方式在实务操作中应用越来越普遍。然而，无论是在法律性质上还是在实务操作中，这两种方式都存在很大的差异。

我国法律对租赁权的规定

我国合同法对租赁权合同关系作了专章规定，但对租赁权的转让未作明文规定。然而，在社会经济生活中，租赁权转让的行为却大量存在。转租和租赁权转让是两个不同的法律关系，由于两者都是基于租赁权而发生，同时涉及出租人、承租人和第三人，而且都存在权利义务的让与，在审判实践中极易混淆。因此，明晰两者的概念并将其严格区分，对于准确确认法律关系、正确适用法律具有重要的实践意义。

房屋转租的法律性质和实务操作

房屋转租是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或全部再出租的行为。转租实质上是承租人与次承租人之间成立的新的租赁合同。转租后，转租人仍享有租赁权。因此，房屋转租形成了两个既彼此独立又相互牵连的合同关系：房屋产权人与承租人（转租人）之间的本租合同，以及承租人（转租人）与次承租人之间的转租合同。承租人在房屋转租中扮演双重角色，既要履行与房屋产权人之间的本租合同，又要履行与次承租人之间的转租合同。

承租权转让的法律性质和实务操作

承租权转让是指承租人在租赁期间将房屋承租权转让给第三人。承租人与房屋产权人的本租合同解除，承租人由此退出租赁关系，转而由受让承租权的第三人与房屋产权人建立新的租赁合同关系。

前提条件下的法律行为有效性

承租人无论是转租房屋还是转让房屋的承租权，都需要取得出租人的书面同意。转租中，书面同意可以在本租合同中约定或由出租人另行出具同意书。而承租权转让在法律性质上属于合同一方（承租人）对合同权利和义务的概括转让，通常不会在合同中预先约定，只能另行取得出租人出具的同意书。

违反前提条件的法律后果

转租中，出租人可以直接解除与承租人之间的本租合同。而承租权转让中，出租人只有权宣告承租人将承租权转让给第三人的行为无效，但无权以此为由解除与承租人之间的本租合同。

转租合同与本租合同的关系

转租合同对于本租合同具有附随性，具体表现在以下几个方面：1. 在房屋转租期间，如果本租合同发生变更影响转租合同履行的情况下，转租合同应随之变更。2. 在房屋转租期间，如果本租合同解除，转租合同也应随之解除。3. 转租合同约定的租期最后时限不得超过本租合同中约定的最后租期。而承租权转让后，由于承租人退出本租合同，第三人与出租人建立租赁关系时，可以重新设定双方的权利义务关系，不受已经终止的本租合同的约束。

结论

房屋转租和承租权转让在法律性质和实务操作上存在明显差异。明确两者的概念并加以区别对于准确认定法律关系、正确适用法律具有重要的实践意义。