出租人的留置权是否存在
点击数：16 更新时间：2023-10-20
根据我国现行法律，出租人的留置权是存在的。
留置权是指债权人在债务人未清偿到期债务前，合法占有债务人的财产，并对该财产进行留置的权利。留置权包括留置标的物和变价并优先受偿两个内容。
在我国，留置权是一种法定的担保物权。首先，留置权是一种物权，当具备法定条件时，留置权人可以排他地占有和支配留置物，不仅可以对抗债务人的返还请求，还可以对抗一般第三人对留置物的权利主张。其次，留置权是一种担保物权，当债务人未履行给付义务超过约定期限时，留置权人可以优先受偿留置物的交换价值。
1、根据1987年《民法通则》第八十九条第(四)项规定，按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先偿还。因此，《民法通则》规定的留置权属于合同留置权，不限制于合同的性质和类型，因此在房屋租赁合同中也可以存在留置权。
2、然而，1995年实施的《担保法》对留置权采用了封闭式原则，将留置权仅限定在保管合同、货运合同以及承揽合同中，并且必须是法律直接规定才能享有留置权的依据。
3、1999年《合同法》在《担保法》的基础上增加了行纪合同的留置权。
4、2007年的《物权法》对留置权的规定进行了突破，采取了开放式原则。根据《物权法》第230条规定，债务人不履行到期债务时，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权优先受偿该动产。因此，留置权所担保的对象不再限制于合同债权，只要符合留置权的法定构成要件，除法律明确规定不得留置或当事人约定不得留置外，均可留置。
综上，根据《担保法》颁布后到《物权法》实施前的规定，享有留置权的仅限于保管合同、货运合同、承揽合同以及行纪合同。然而，《物权法》突破了原先的限制，留置权不再以合同为基础，而且也不再局限于四类合同，还可以出现在侵权之债、不当管理之债、无因管理之债中。因此，《物权法》为房屋租赁合同中的出租方享有留置权提供了法律依据，只要符合法定条件，出租方可以成为留置权的主体。
1、房屋租赁合同中明确约定出租方享有留置权
在房屋租赁合同中，应明确约定出租方在承租方逾期支付房租和费用的情况下，依法享有对出租房屋内承租方的动产和财物进行留置的权利，而不仅仅是对房屋内动产和财物的一般处置权和处理权等不规范的表述。
2、债权人应合法占有债务人的动产
出租方可以通过以下方式合法占有出租房屋内承租方的动产和财物：
- 承租方将约定的动产和财物转移给出租方占有（"主动交付占有"）。
- 房屋租赁期满或根据法律解除、终止时，如果承租方拖欠租金、水电气费，或者承租方逾期遗弃、滞留在租赁房屋内的动产和财物，根据合同出租方有权打开房屋，对承租方的财产进行占有（滞留占有）。
- 通过申请人民法院财产保全，由人民法院责令出租方暂时占有、控制甚至保管的承租方在租赁房屋内的动产和财物（司法确认占有）。