出租方擅自解约承租方如何进行维权

违约金的适用

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以在合同中约定一方违约时应支付给对方一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此，违约金的适用是以双方当事人达成合意为前提的。如果合同中没有对违约金作出相关约定，一方违约时，另一方不能要求支付违约金。但是，如果一方违约给对方造成损失，另一方仍然可以依据合同法的相关规定，要求违约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

案情简介

原告**W有限公司将厂房出租给被告何某，何某再将该房屋交由第三人**S工贸有限公司实际使用。在租赁合同的履行过程中，W公司与何某、S公司发生矛盾纠纷，W公司遂擅自解除合同并承担相应的违约责任。W公司现起诉要求何某及S公司搬离该房屋，并支付至实际搬离之日止的房屋租金、物业管理费、水费、电费，以及延迟支付的违约金共计105413元。被告何某则反诉称，因合同是因为W公司的违约解除，故要求W公司赔偿其装修损失。且因为原告在合同履行期间擅自锁厂门，导致原告无法正常生产造成的营业损失，也应当由原告赔偿。故要求W公司赔偿装修损失、营业损失共计208238元。S公司则同意相关损失由何某一并主张。

处理房屋租赁合同解除纠纷的注意事项

1. 根据当事人的约定来解除合同，如果没有约定，则必须按照法律规定解除房屋租赁合同，否则将构成违约。2. 合同的解除并非因符合解除条件而自动发生，而应该由拥有解除权的一方行使。需要区分合同的解除和附有解除条件的合同的不同。前者是因为法定或约定的条件成就而享有解除权，其效力的发生以实际行使解除权为必要；后者是因为约定条件的成就而自动发生合同消灭的效力。根据《合同法》第九十六条规定，行使解除权应以通知的方式进行，但也可以通过诉讼的方式行使，因为起诉本身可以视为一种通知。3. 必须严格把握合同解除的条件。当事人只有在符合约定或法定条件的情况下才能解除合同。在不符合解除条件的情况下，即使发出解除通知，也不能产生合同被解除的法律效力，相反，会构成违约。