如何取得商品房预售证

商品房预售定义

商品房预售是指房地产开发商将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人向房地产商支付定金或房价款的行为。

商品房预售管理的必要性

房地产开发具有投资大、周期长、风险大的特点，为了加快房地产融资，提高资金的使用效率，房地产开发商普遍采用了商品房预售这一交易形式。然而，商品房预售存在较大的同险性和投机性，容易损害购房者的合法利益。为了规范商品房预售行为，加强管理，保障购房人的权益，《城市房地产管理法》明确规定了商品房预售实行许可证制度。

取得商品房预售许可证的条件

根据建设部《城市商品房预售管理办法》，房地产开发商取得《商品房预售许可证》需要满足以下条件：

（一）房地产商已付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。

此规定旨在防止房地产商非法占用国有土地或集体土地进行房地产开发和交易，确保购房者能够获得所购房屋的全部产权。

（二）房地产开发商应持有《建设工程规划许可证》。

如果房地产商未能取得《建设工程规划许可证》，其建设工程可能不符合城市规划要求。对于严重影响城市规划的情况，城市规划行政主管部门有权责令停止建设。

（三）房地产开发商投入的开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。

此规定要求房地产开发商确保房地产项目能够最终完成，避免因施工进度问题影响购房者按合同约定获得所购房屋，同时也旨在防止房地产商炒卖地皮谋取暴利。

（四）房地产开发商需向市、县人民政府房地产行政管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

此规定旨在规范房地产开发商的预售行为。市、县人民政府房地产行政部门在颁发《商品房预售许可证》时，可根据上述规定对房地产开发商的预售商品房资格进行审查。

（五）房地产开发商与承购人需签订商品房预售合同。

当事人应在合同签订后30日内，持商品房预售合同到房屋所在地县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记手续。预售的商品房交付使用后，购房人应及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门办理产权登记手续。

（六）对违法行为的处罚

国家对房地产开发商未办理《商品房预售许可证》、挪用商品房预售款项以及未按规定办理备案和登记手续等违法行为，将予以处罚。房地产管理部门可处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》等处罚，并可处以罚款。

（七）商品房预售款项的使用

商品房预售所得款项必须用于相关工程建设。

（八）未竣工的预售商品房再行转让

商品房预售的未竣工商品房再行转让问题由国务院规定。

购买了无预售证的商品房怎么办

如果开发商售卖商品房时未取得预售许可证，开发商与买房人签订的商品房买卖合同应视为无效。买房人可以要求宣告合同无效。如果在签订合同时开发商已告知尚未取得预售许可证的事实，买房人在要求合同无效的同时，只能要求开发商返还购房款及利息，无权要求损失赔偿。但如果开发商隐瞒了该事实，买房人除了可要求返还购房款和利息外，还可主张双倍赔偿。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，如果出卖人在订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或被撤销、解除，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

律师指出，开发商在未取得预售许可证的情况下向购房者收取的意向金、定金等费用属于违规行为，属于变相预售。

根据《商品房销售管理办法》，不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。对于不符合条件、收取预订款性质费用的情况，可处以警告、责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。情节严重的，相关部门会进一步调查处置。