商品房买卖合同中出卖人的违约情形

商品房买卖合同中出卖人的违约情形

一、出卖人违约的认定标准

根据商品房买卖合同，出卖人的违约情形可包括以下几种情况：

1.交付不能

如果商品房在合同订立时就不存在，那么合同应被认定为无效，出卖人应承担欺诈责任。

2.交付迟延

如果出卖人因自身原因未能按时交付房屋，造成违约，买受人可以请求违约金或赔偿损失。

3.商品房的质量瑕疵

如果商品房主体结构质量不合格无法交付使用，或者房屋交付使用后经核验确认质量不合格，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。对于严重影响正常居住使用的房屋质量问题，买受人同样可以请求解除合同和赔偿损失。

4.商品房的面积短少

如果商品房的实际面积与合同约定的面积相差超过3%，买受人可以请求解除合同。如果出卖人未能及时通知买受人规划、设计变更导致面积变化，买受人有权选择退房，并要求出卖人承担违约责任。

5.关于房屋朝向、间距、位置

如果房屋朝向、间距的误差严重影响了观看风景或经过的客流量、注意程度、外观美观程度，买受人可以请求解除合同。

6.关于绿化、配套设施以及装潢

如果出卖人未能兑现对绿化率、配套设施等方面的承诺，买受人可以要求违约金或赔偿损失。

二、房屋出卖人违约的责任

根据合同法和商品房买卖解释，出卖人违约时应承担以下责任：

1.支付违约金

根据合同约定，出卖人应根据违约情况向买受人支付一定数额的违约金。如果约定的违约金过高或过低，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以调整。

2.赔偿损失

如果出卖人的违约行为给买受人造成损失，出卖人应向买受人赔偿。具体赔偿数额和计算方法可以在合同中约定，如果没有约定，则由买受人举证证明。

另外，对于出卖人的恶意违约或存在欺诈行为，买受人可以请求返还已付购房款及利息，并可以要求出卖人承担额外赔偿责任。