商品房预售合同的无效及其法律后果

一、商品房预售合同的定义

商品房预售合同是指预售方和预购方之间的协议，约定在一定时间内，预售方将建成的商品房的所有权转移给预购方。预购方在约定期限内向预售方支付定金或部分房款，并按照书面协议接受商品房。

二、无效商品房预售合同的情况

1、出卖人在商品房买卖合同签订后，未告知买受人将该房屋抵押给第三人的情况；

2、出卖人在商品房买卖合同签订后，将该房屋出卖给第三人的情况；

3、出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明；

4、出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

5、出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

三、商品房买卖合同的法律特征

商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权给买受人，并收取价款的合同。

商品房买卖合同具有以下法律特征：

1、标的物呈现复杂形态。交易的房屋可以是已建成的房屋或尚未竣工的房屋，还包括建筑物和小区的公用设施、设备的所有权或使用权。

2、标的物所有权的转移需要登记。根据我国《合同法》第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭需经过法定登记方可生效，未经登记则不生效，但法律另有规定的除外。

3、行政干预力度大。由于土地房屋等不动产的价值巨大，对国家和民生有重要影响，因此国家对房地产行业的行政监管相对严格。例如，国家实行登记制度、推行合同示范文本、实施限购政策等。