点击数:3 更新时间:2025-03-28
当出卖人无法向买受人交付标的物时,构成根本性违约。除非出于不可抗力等免责事由,否则应承担违约责任。
在商品房买卖合同中,出卖人的给付应包括房屋交付使用和产权过户手续的交付。若这两种给付迟延仅给买受人造成经济损失或不便,一般可主张违约赔偿以获得补救。因此,法律不应直接提供解约权,买受人需在催告后方可行使解约权。在此过程中,出卖人可主张某些不可抗力事由为抗辩。
根据《商品房买卖解释》第12条规定,若房屋主体结构质量不合格无法交付使用,或房屋交付使用后经核验确属主体结构质量不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失,应予支持。根据《商品房买卖解释》第13条第1款规定,若房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失,应予支持。
根据《商品房买卖解释》第14条规定,若双方当事人未约定,对于按面积计算房款的误差超过3%部分,费用由出卖人承担。即超过部分,买受人无需额外支付费用;不足部分,则由出卖人双倍返还买受人。这一处理方式将超过3%的面积误差视为瑕疵给付。这一规定一方面能促使出卖人规范开发和销售楼盘,另一方面给买受人比行使解约权获得更多优惠的机会,通过经济手段促使合同有效,避免房地产逆向流转的后果。
对于景观房而言,若房屋朝向、间距、位置的误差直接导致观看风景受到严重影响,损害买受人的合同目的,买受人可行使解约权。对于一般商品房而言,若朝向、间距、位置的改变导致日照、通光受到严重影响,买受人可行使节约权。
出卖人为吸引买受人,在预售时常作出绿化率、配套设施等承诺。然而,许多出卖人在交付房屋时未能兑现承诺。一般认为,这些违约并不会导致生命财产危险或严重影响生活质量,因此不能视为根本性违约,买受人可主张违约金或赔偿损失。