定金的定义和作用

定金，也称为保证金，是指在合同订立或履行之前支付的一定数额金钱，作为担保方式之一。根据合同标的额的一定比例，定金支付金额不得超过合同总价的20%。定金合同是主合同的从合同，只有在主合同已经成立生效的前提下才能成立。

定金的成立条件

定金的成立需要合同当事人的约定，并且实际交付定金给对方。只有当事人将定金实际交付给对方，定金才能成立。定金具有双重担保的特点，既是履约的保证，也是一种支付方式，同时还具备赔偿的功能。

购房者和开发商的违约责任

根据法律规定，如果购房者违约，定金不予退还；而如果开发商违约，则应双倍返还定金。法律明确规定定金的金额不得超过合同总价的20%。

商品房买卖合同中的定金约定

在正式的购房合同中，定金一般分为解约定金和违约定金两种情形。购房合同的生效与定金的性质约定密切相关，不同性质的定金将产生不同的法律后果。1. 解约定金：如果合同约定的是解约定金，一旦适用定金罚则后，购房者无法要求强制履行合同。然而，如果合同解除损失大于定金赔偿额，购房者可以要求对方承担损害赔偿责任。举例来说，如果开发商和购房者约定交付10万作为解约定金，购房者决定不购买该房产，这10万将作为解除购房合同的条件归开发商所有，但开发商不能再要求购房者购买其它房产。2. 违约定金：如果合同约定的是违约定金，一旦适用定金罚则后，购房者可以选择继续履行合同或解除合同。同样，如果合同解除损失大于定金赔偿额，购房者可以要求对方承担损害赔偿责任。举例来说，如果购房者和开发商约定交付10万作为违约定金，如果开发商未按期出售房产，不仅需要双倍赔偿购房者20万违约金，购房者还可以要求开发商履行合同并出售房产，同时要求开发商承担超过双倍赔偿额的损失赔偿责任。