买二手房如何合理估价

买二手房合理估价的法律要点

房屋折旧费

根据法律规定，房屋一旦建成即开始进入折旧期。对于砖混结构一等房屋而言，其折旧期限为50年，每年的折旧率为2%。

户型因素

旧房的户型如果不合理且功能落后，将无法与其他房屋相媲美。特别是对于小厅、小卫、小厨房（简称为“三小”套型）的房屋，需要扣减10%。

楼层因素

房屋所处楼层的不同也会影响价格。一楼和二楼被视为基准价，而五楼和六楼要扣减3%，七楼要减少5%。相反，三楼和四楼则会增加3%，顶楼则要减少5%。

朝向因素

如果房屋没有朝南的门窗，价格将减少5%。

小区环境影响

房价还受小区环境的影响。如果小区没有物业管理，价格将减少5%。如果小区没有独立封闭，也将减少5%。另外，位于重点中小学区域的房屋价格将增加15%。

习惯性心理因素

人们对于购买旧房会有压力，因为他们花了很多钱购买一套旧房。这一心理因素会导致房价减少8%。

如何购买好的二手房

选房：考虑性价比

在选房时，首先要明确购房目的是自住还是投资。对于自住房，需要考虑交通、生活便利性、市政配套和物业管理水平。同时，要了解供水、供电、供气是否可靠，以及排污和通讯是否通畅。还应该了解小区物业管理的服务项目和收费标准，并拜访邻居，了解周边居住环境。

看房：确认产权

购买房屋时，产权的明确性至关重要。一定要确认土地和房屋产权的关系是否明晰，是否存在纠纷问题，以防止一房两卖的情况发生。此外，要审查房屋产权的完整性、真实性和可靠性。注意核对产权证上的业主姓名是否与售房者一致，是否存在抵押或共有人等情况。

签合同：确认合法身份

购买二手房的合同通常有两种情况。如果通过中介购买，除了与房屋产权所有人签署《买卖契约》外，还需要与中介公司签署《房产中介合同》。在签署房产中介合同之前，需要审查中介公司的资格，确保其已办理了工商登记手续。还需要审查对方的委托授权书，以确认对方是卖方的合法代理人。双方应签订统一规范的委托代理合同，明确代理方式、代理报酬、代理期限和代理权限等内容。

办手续：不可简化

在选房、看房和签合同三个步骤之后，进入买房的实质性阶段。具体包括房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户和取得回执等。购房后，应尽快办理房产证，并督促卖方迁出户口。办理二手房贷款手续较为繁琐，需要耗费较长时间。在办理手续时，不要简化程序，不要进行私下交易，必须合法、彻底办理过户手续。产权过户必须报经产权部门才能完成。

交房：按合同执行

在办理完所有手续后，买卖双方按照合同条款交接房屋。买方在验收房屋时，不能拆除不得拆除的装修和附属设施。验收合格后，买方支付房款。