二手房交易中卖方毁约如何打官司

二手房交易中卖方毁约的法律程序

一、起诉阶段

在二手房交易中，卖方毁约后，买方可以通过起诉来维护自己的权益。起诉的第一步是撰写民事起诉状，该起诉状应包括准确的诉讼请求、详细的事实陈述和法律依据，这些因素将直接影响官司的胜败结果。

二、立案阶段

在起诉状完成后，买方需要选择一个有管辖权的法院，并提交起诉状、证据和其他相关材料。一旦法院接受了起诉状，买方将等待法院传达开庭通知。

三、开庭阶段

开庭程序主要包括法庭调查和法庭辩论。在法庭调查阶段，买方需要进行举证和质证等专业性较强的诉讼行为。辩论阶段是买方充分阐述支持自己主张的事实理由和法律依据的时候，其目的是说服法官和对方当事人认同自己的观点。辩论结束后，买方将等待法院的判决。

四、判决阶段

法院将在开庭后作出判决。买方在收到判决书后，如果对判决不满意，可以及时上诉，启动二审程序。如果买方不上诉，一审判决将生效，双方争议的问题将按照判决进行履行。

五、执行阶段

一旦判决生效，如果卖方不在判决确定的期限内履行义务，买方可以向法院申请执行。法院可以采取拘留、罚款等措施来强制执行判决，严重情况下，甚至可以追究卖方的刑事责任。

卖方违约的原因

一、夫妻共同财产

卖方可能以所售房屋为夫妻共同财产，未征得另一方同意为理由，解除卖房合同并收回房屋。

二、政策限制

卖方可能认为所售房屋属于政策规定的不允许出售的类型。

三、合同无效

卖方可能以签署的“黑白合同”为由，要求认定买卖合同无效。

四、中介公司责任

卖方可能以中介公司未及时转交买房人的定金为由，要求认定合同无效。

二手房买卖的关键步骤

一、评估价与最高贷款额

在办理二手房贷款时，银行会根据合同价和评估价取较低值来计算最高贷款额度。

二、竣工年代与贷款年限

银行在审批贷款时，通常以房产证上的竣工年代作为影响借款人贷款年限的重要条件。

三、选择贷款银行

各商业银行的服务特色和贷款品种不尽相同，借款人应综合考虑银行网点数量、还款便利程度和工资发放银行等条件来选择合适的贷款银行。

四、选择还款方式

银行提供的还款方式主要有等额本息还款法和等额本金还款法两种。借款人应根据自身情况选择适合的还款方式。

五、收入证明与还款能力

借款人需要提供收入证明来证明自己的还款能力，收入证明可以是单位开具的收入状况证明，夫妻双方的收入证明也可以同时提供。

六、贷款成数和利率

各银行对首套住房和第二套房的首付成数和贷款利率都有具体规定。

七、个人信用情况

借款人的个人信用情况将直接影响银行对其还款能力的评估，包括信用卡记录、房产抵押贷款记录和其他各类贷款记录。