二手房交易流程及评估要点

1. 买方咨询

买方与卖方建立信息沟通渠道，了解房屋整体现状和产权状况。买方要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其他相关证件。

2. 签订合同

卖方提供房屋的合法证件后，买方可以交纳购房定金（注意：此步骤不是商品房买卖的必经程序）。买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。在协商过程中，双方就房屋坐落位置、产权状况、成交价格、房屋交付时间、产权办理等事项达成一致意见。合同至少需一式三份。

3. 办理过户

买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请并接受审查。管理部门将查验相关证件，审查产权情况。符合上市条件的房屋将被准予办理过户手续，而无产权或未获得其他产权共有人书面同意的房屋将被拒绝申请，禁止上市交易。

4. 立契

根据交易房屋的产权状况和购买对象，房地相关部门按照事先设定的审批权限逐级申报审核批准。只有在交易双方获得批准后，才能办理立契手续。需要注意的是，北京市已取消了交易过程中的房地产卖契。

5. 缴纳税费

税费的构成因交易房屋的性质而异。房改房、危改回迁房、经济适用房与其他商品房的税费构成不同。因此，根据具体情况来确定缴纳的税费。

6. 办理产权转移过户手续

交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，将交易材料移交给发证部门。买方凭领取的房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7. 银行贷款

买受人在与卖方签订房屋买卖合同后，买卖双方共同前往贷款银行办理贷款手续。银行将审核买方的信用，并对交易房屋进行评估，以确定买方的贷款额度。一旦双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将一次性发放贷款。

8. 完成交易

买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后，二手房屋买卖合同全部履行完毕。