二套房认定标准的变化与困境

“认贷不认房”与“认房不认贷”

在“10号文”出台之前，银行对于二套房的认定采取了“认贷不认房”的原则，即只要贷款方没有房贷记录，其购买的房屋就不会被视为第二套房。然而，这种认定方式存在明显的缺陷，使得炒房者可以通过全款支付并以房产作为抵押，再以其他名义向银行贷款购买房屋。

“10号文”后的认定标准

至今，对于二套房的认定标准尚未明确统一。目前流传较为权威的两个标准如下：

第一个标准：“认房不认贷”

银监会监管一部主任杨*才在4月21日公开表示，认定住房套数不以是否发生过贷款为标准。即使首套住房没有利用银行贷款购买，再次购买住房也会被认定为二套住房。这一标准被视为二套房认定政策的重大转变。

第二个标准：“认房又认贷”

住建部副部长齐-骥在5月7日提出了“认房又认贷”的标准。首先，如果借款人家庭在要购买房屋的城市房屋登记系统中已登记有一套及以上住房，其贷款购买的住房将被认定为第二套及以上住房。其次，如果借款人已经利用贷款购买过一套及以上的住房，并再次申请贷款购买住房，也将被认定为第二套及以上住房。简而言之，无论是名下已有房产，还是曾经使用过房贷，再次贷款购买住房都被视为“二套房”。这一标准被认为是目前最严厉的二套房认定标准。

认定标准的困难与缺失

然而，“认房”的难度在于全国住房交易和产权登记系统的不健全，许多地方尚未与银行联网，全国联网的实现也遥遥无期。在这种情况下，通过“认房”来判断是否属于二套住房存在技术上的困难。更重要的是，迄今为止，无论是“认房不认贷”还是“认房又认贷”，都没有任何部门发布统一的认定标准，官员的解释也不能作为法律依据。

标准执行的混乱

在没有统一认定标准的情况下，各银行在具体执行时标准各不相同，导致混乱不堪。有些银行只要家庭名下已拥有一套房屋，再次购买就被视为二套房；而有些银行则根据购房人之前是否有过贷款记录来判断。在普通情况下已经存在混乱，如果涉及夫妻离异等情况，更加令人困惑。例如，对于“夫妻婚后共同申请过贷款买房，两人离异后无房户一方再次购房”、“之前贷款购买的房屋已出售，再次申请贷款购房”的情况，不同银行的认定标准也不一致。此外，在何时开始执行新的二套房贷问题上，各大银行的标准也各不相同，有的以网签时间为准，有的以批贷时间为准。

缺乏统一认定标准的困境

可以明确的是，严格的信贷政策是“10号文”的核心，而“10号文”是否具有调控力的关键在于是否严格执行二套房贷。然而，目前无论是住建部还是银监会都没有制定具体的认定标准，给各大银行的执行带来了很大的困难。长期以来，贷款人利用缺乏标准的漏洞，将二套房贷变成形式主义，这是已经发生过的历史教训。迟迟没有发布二套房认定细则，让民众猜测是否受到某些利益集团的阻力影响新政的执行力。因此，有关部门必须尽快制定具体的二套房认定和执行细则，并要求各大银行统一执行，以结束二套房认定和执行上的混乱，维护政策的公信力。