怎么评估自己的购房能力

个人银行信用状况查询

银行逾期还款情况

在住房贷款获批之前，银行首先会查询借款人的银行信用状况。如果借款人有多次银行逾期还款的记录，很可能会被拒绝贷款。这一点非常重要，但很多首次购房者容易忽视。

银行还款逾期的情况主要包括信用卡逾期还款和贷款逾期还款，其中最常见的是信用卡逾期还款。银行为了提高收益，大力推广信用卡业务并与商家合作推出刷卡优惠积分等活动，迎合了年轻人的超前消费意识。然而，由于很多年轻人自控能力差，没有理财意识，不知道制定支出计划，结果到了信用卡最后还款期限时却无法还清，导致信用卡逾期还款。有些年轻人甚至办理多张信用卡，拆东墙补西墙，以卡养卡，一旦遇到收入不稳定的情况很容易造成银行还款逾期。当然，有些情况是因为忘记还款时间或还款额度不够导致的。无论是什么原因，结果都是银行信用不良。如果银行认定借款人的银行信用不良，购房贷款审批就会变得困难。然而，偶尔出现一两次非恶意的逾期不会造成太大问题，最好在贷款之前与银行沟通，获得谅解和认可。

评估每月还款额及还款年限

确定每月还款额

首先要确定家庭能够负担得起的每月还款额，前提是在力所能及的情况下，毕竟住房贷款是一个长期的责任。通常情况下，每月还款额不应超过家庭总收入的50%，但也可以根据个人情况进行调整。

贷款年限要求

大多数银行对借款人的贷款年限有要求，男性借款人的年龄加上贷款年限不得超过65岁，女性借款人的年龄加上贷款年限不得超过60岁。例如，李先生和他的爱人的月收入总计约为8000元，那么每月的还款额不应超过4000元。如果以李先生为主借款人，他今年40岁，那么他的贷款年限不能超过20年。

确定能承受的最大贷款额度

计算能承受的贷款额度

在前面的步骤中，我们确定了李先生的贷款年限在20年以内，月还款额在4000元以内。下面的图表显示了每万元贷款对应的月还款额。还款方式有等额本金还款和等额本息还款，其中等额本息还款每月还款额相同，等额本金还款方式则逐月递减。一般情况下，选择等额本息还款方式。以基准利率6.55%计算，还款年限为20年，每万元贷款对应的月还款额为74.85元。现在我们来计算李先生能够承受的贷款额度，计算公式为4000（月还款额）/ 74.85 = 53.44万。也就是说，李先生能够承受的贷款额度约为53万。

评估自有资金与首付款

评估自有资金

在前面的步骤中，我们了解到李先生能够承受的贷款额度为53万。假设李先生现有资金为50万，那么他是否可以购买103万的房子呢？答案是否定的。在评估自有资金是否充足时，需要注意以下两个方面：

1. 首付款比例是否符合银行要求：目前的银行贷款政策要求首次购房者支付总房价的30%作为首付款，二套房购房者支付总房价的60-70%（各城市银行政策略有差异）。
2. 除首付款之外的其他费用：购买一手房的置业者需要支付维修基金、契税和配套费等费用；购买二手房的置业者需要支付中介费、契税、营业税、个税、贷款评估费等费用。需要特别提醒购房二手房的置业者，二手房的成交价并非银行贷款认可价。例如，你购买的二手房价格为150万，银行经过评估公司评估后可能只按照120万的价格办理贷款。如果你是首次购房者，按照首付款30%和贷款比例70%计算，你只能贷款到84万，那么你实际需要支付的首付款要远远超过实际房价的30%，即为150万-84万=66万。因此，你需要准备的资金是66万加上中介费、契税、营业税、个税、贷款评估费等。购买一手房不存在上述问题，你购买一手房的销售价格就是银行贷款认可的价格。

评估能承受的总房款

明确了自己能够承受的贷款额度和首付款后，你能够承受的总房款也就清楚了。