买房后的退房权利

1、开发商未取得预售许可证

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，如果开发商未取得商品房预售许可证明，买受人有权退房。如果开发商在起诉前取得了预售许可证明，合同可以被认定为有效。

2、购房合同被确认无效

如果购房合同被依法确认为无效，买受人有权退房。例如，开发商故意隐瞒房屋已经抵押、已经出售给第三方或作为拆迁补偿安置房屋的情况，或者开发商在预售房产时未取得预售许可证或提供虚假预售许可证等。根据法律规定，这些购房合同都是无效的，购房人有权退房。

3、购买合同被撤销

根据《合同法》第五十四条的规定，如果买受人因重大误解订立了合同，或者在订立合同时显失公平，或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使买受人在违背真实意思的情况下订立了合同，买受人有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销合同。

4、无法办理按揭

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，如果买受人按担保贷款方式付款，但因一方原因未能订立商品房担保贷款合同导致无法继续履行购房合同的，对方可以请求解除合同并赔偿损失。如果无法办理按揭是由于不可归责于双方当事人的原因，当事人可以请求解除合同，出卖人应返还购房款本金、利息或定金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，如果出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，在催告后三个月内仍未履行，一方请求解除合同的，应予支持。

5、房屋面积误差超出3%

根据《商品房销售管理办法》第二十条，如果房屋实际面积与合同约定的面积误差超过3%，买受人有权请求解除合同并返还已付购房款及利息。

6、房屋主体结构质量问题

根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，如果购房人认为房屋主体结构质量不合格，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验确认主体结构质量不合格的，购房人有权退房，并要求房地产开发企业承担赔偿责任。对于一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题，除非双方有明确约定，否则购房人无权要求退房。

7、严重影响使用的房屋质量问题

根据最新司法解释，如果房屋质量问题严重影响正常居住使用，例如房内空气质量差导致居住健康受损，或房内噪声影响居住等，购房者可以要求退房并要求开发商赔偿损失。

8、擅自变更规划、设计

根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定，如果开发商擅自变更规划、设计，或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向等发生变化，以及其他影响商品房质量或使用功能的情况，必须经购房人同意。如果未经同意，开发商构成违约，购房人有权退房。

9、套型与图纸不一致

根据《商品房销售管理办法》第十九条规定，如果房屋交付时套型与设计图纸不一致或相关尺寸超出约定的误差范围，并且合同中未约定处理方式，买受人可以选择退房或与房地产开发企业重新约定总价款。如果买受人选择退房，房地产开发企业应承担违约责任。

10、开发商迟延交付房屋

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，如果出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，在催告后三个月内仍未履行，一方请求解除合同的，应予支持，除非当事人另有约定。

11、开发商迟延办理房屋所有权登记超过一年

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，如果购房合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同并要求赔偿损失。

12、房屋被抵押

如果开发商在出售房屋之前就把房屋抵押，或者卖给购房者后又把房屋抵押给他人，购房者有权要求退房。需要注意的是，如果购房者因为个人考虑不周等原因要求退房，属于私自违约，只能与开发商协商解决。在这种情况下提起诉讼将不会得到法律支持。