何种情形下不动产适用善意取得

一、不动产适用善意取得的情形

为了适应社会经济发展的需要，并兼顾所有人权益与社会商品流转秩序的权衡，我国的立法应将善意取得制度扩大到不动产范围，而不再局限于动产范围。根据《中华人民共和国物权法》(草案)第111条的规定，不动产可以适用善意取得制度。具体情形如下：

(一) 在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权；

(二) 以合理的价格有偿转让；

(三) 转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；

(四) 转让合同有效。如果受让人符合以上情形，即可立即取得不动产的所有权。原所有权人仅有权向无处分权人请求赔偿损失。对于善意取得其他物权的当事人，参照上述规定。此外，《物权法》草案第112条对于赃物、遗失物规定了适用善意取得制度的期限和条件。综上所述，基于经济发展和交易安全的需要，不动产可以适用善意取得制度。这一观点不仅在法理上得到支持，而且也是国际立法趋势的主流观点。

二、善意取得的构成要件

(一) 让与人对让与的财产无处分权。所谓无处分权，是指让与人无权处分他人财产而从事了法律上的处分行为。财产的处分权属于财产所有人，让与人无权处分他人财产。常见的无权处分情形包括：无所有权的情形，即占有委托物的情形；所有权受到限制的情形，即未经共有人同意而处分共有财产的情形；代理人擅自处分被代理人财产的情形，如代理权终止、超越代理权、无权处分的情形。(二) 受让人受让财产时是善意的。善意取得要求受让人在受让时主观上是“善意”的，且没有重大过失。善意是指受让人在受让时不知道出让人为非所有人，也不知道出让人无权处分。财产的善意取得以受让人的善意为前提，如果受让人具有恶意，则不能适用善意取得。善意的适用时间应为物权变动行为发生之前，此后受让人取得所有权，原权利人不能以受让人恶意要求返还原物。在善意取得制度中，善意应为“推定善意”。德国民法和我国台湾地区民法明文确认了这一原则。当第三人和占有人(无权处分人)进行交易行为时，根据占有权的推定效力和占有的公信力，我们应推定第三人为善意。如果原权利人主张权利，则负责举证第三人为非善意。如果无法举证，第三人则被视为善意取得财产所有权。(三) 受让人取得财产是基于合理的价格有偿转让行为。善意取得要求受让人在取得财产时向出让人支付相应的对价。因此，受让人必须通过有偿的法律行为取得财产，如果通过继承、赠与等无偿行为取得财产，则不能适用善意取得的效力。(四) 已作出物权变动行为。根据《物权法》规定，动产的物权变动必须作出交付行为，交付可以是现实交付、简易交付、指示交付及占有改定。登记是不动产物权的生产要件，如果受让人没有为权利的变更登记，也就没有实现物权的变动，即使受让人占有财物，财产的物权仍属于原权利人。因此，只要符合以上四个条件，即可适用善意取得制度。原权利人只能向无权处分人要求赔偿，而不能向受让人行使物权请求权。