案情

1998年，小王与小吕登记结婚。1999年，小王单位将临街楼房出售给本单位职工，小王希望购买一套临街底层房屋（价格18万）用于经商。由于资金不足，小王向舅舅借款。舅舅出资12万给予小王，并口头约定该房屋为三方共有。小王购房后，办理了以自己名义的产权证书，并向工商行政管理局申请营业执照，以及向房管局申请更改房屋用途，随后将房屋用于开饭馆。从2003年开始，小王夫妻关系破裂。由于当地房地产市场持续升温，小王私下以41万的价格将房屋转让给小宋，获利23万元。2004年9月，双方离婚时，小吕才发现房屋已被转让。因此，小吕起诉法院，认为房屋转让未经她同意，属于无效行为，并要求小宋返还房屋。小王的舅舅认为自己出资超过房屋价格的一半，因此也对争议房屋享有产权，并以第三人身份要求参与诉讼。法院经审理后，驳回了小吕和小王舅舅的诉讼请求。双方随后上诉至中级法院，中级法院维持原判。

评析

本案的关键问题在于：

一、共有人私自处分共有财产是否有效

在本案中，虽然房屋产权证书上只登记了小王的名字，但由于该行为发生在小王结婚后，即在婚后获得的财产，如果夫妻双方没有特别约定，那么该财产无论由哪方获得，都属于夫妻共有。因此，该房屋属于夫妻共有财产。那么，小王未告知妻子并私自将房屋转让给小宋的行为是否有效？这个问题取决于小宋是否知道小王已婚并征得妻子的同意。如果小宋确实不知道，那么他是善意的，应受到法律保护。根据我国司法实践，在共有关系存在期间，部分共有人私自处分共有财产的行为一般被认定为无效。然而，如果第三人是善意、有偿取得该财产，应维护其合法权益，而对其他共有人的损失则由私自处分共有财产的人承担赔偿责任。根据法院调查，小宋是小王的同事，他知道小王结婚和购房的时间，并在购买时询问了小王妻子是否同意。小王回答没有问题，并提供了他伪造的小吕同意签字。对于小宋来说，他不可能要求自己鉴别签字的真实性。因此，法院认定小宋购买房屋的行为是善意的，并应受到法律保护，因此驳回了小吕的诉讼请求。

二、出资购房款是否意味着对房屋拥有所有权

根据我国法律规定，出资作为设定权利的基础和表现形式，在法律上是被承认的。特别是在某些法律关系中，出资是认定享有权利的主要依据。然而，由于出资的原因和目的不同，出资设定的权利也不同，甚至可能无法设定权利。特别是在亲属或家庭成员之间，如果未明确表示出资人的意思，出资的性质可能是多种多样的，可能是借款，也可能是赠与，还可能是基于赡养或扶养义务的履行。因此，只有与出资人的明确法律意思表示相结合，才能确定出资的法律性质。在本案中，小王的舅舅主张自己的出资应享有房屋产权，必须证明他当时出资的意思表示就是要在争议房屋中享有产权。换句话说，他必须证明在当时的权利意思表示中包含了对产权的要求。然而，在争议房屋已经办理产权证书且诉讼已近4年的情况下，小王的舅舅才提出自己应享有产权的主张，而且他无法提供有利且确凿的证据（只有口头证据而没有其他证据）。因此，法院驳回了他的诉讼请求。

然而，这并不意味着小吕和小王舅舅的利益不受法律保护。小吕完全可以要求小王返还售房款的一半。如果转让价格低于同期同地段房屋的市场平均成交价格，那么她还可以要求小王赔偿相应的损失。小王的舅舅拥有对小王和小吕的债权，可以要求他们共同承担返还12万元出资的法律责任。