出资人与登记人不一致怎么办

出资人与登记人不一致的权利保护

房屋所有权的确立是通过产权登记来确认的，但房屋所有权证并不能绝对证明房屋的实际所有权。房屋所有权证作为证据，在没有其他证据的情况下，可以推定登记人为房屋的所有权人。然而，当登记人与实际出资人不一致时，法院会根据房屋的实际出资情况来保护事实物权，以确保真正的权利人能够享有相应的权益。

开发商迟延办证的法律责任

房产证是购房者取得房屋合法所有权的凭证，购房者可以依法行使房屋的占有、使用、收益和处分权利。购房者与开发商约定购买房屋后，如果开发商迟迟未办下房产证，购房者应该如何维护自己的权益呢？根据济南仲裁委的数据，今年以来涉及房产证纠纷的仲裁案件不断增加，其中逾期办证违约责任成为突出问题之一。

案例分析

几年前，甲某与乙公司签订了《商品房买卖合同》(期房)，约定购买乙公司开发的某楼盘建筑面积为126平方米的房屋。合同中规定乙公司应在1年内交付经验收合格的商品房，并保证甲某在1年内取得房产证。然而，合同并未约定乙公司未能按时办理房产证的违约责任。合同签订后，甲某按照合同支付了全部购房款，并进行了商品房交接手续。然而，4年后，甲某仍未取得房产证。期间，甲某得知乙公司也是在4年后才完成了该小区商品房的初始登记。

法律问题与解决方案

针对这个案例，济南仲裁委员会的仲裁员、**众成仁和律师事务所的律师姚*明指出，涉及办理房产证的义务主体、责任承担、赔偿金额、诉讼时限等多个法律问题需要解决。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定存在不一致，导致对办理房屋权属证书的义务主体有不同的理解。一般来说，办理房产证需要开发商完成初始登记(备案工作)、购房人向房管部门提出申请、房管部门审查材料发证等程序。根据合同约定，乙公司应在1年内完成房屋的初始登记(备案)工作，但实际上该公司是在4年后才完成，并且未通知甲某，因此应承担逾期办证的违约责任。

逾期办证违约金的计算

由于双方的合同未约定逾期办证的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，如果合同未约定违约金或者损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来计算。

然而，需要注意的是，逾期办证的违约金请求权存在诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，除法律另有规定外。因此，购房人在购房后长时间无法取得房产证时，应注意2年的诉讼时效期限，超过时效期的违约金诉求将难以支持。