专属管辖中不动产纠纷的认定

专属管辖范围与合同纠纷管辖权的争议

案情

原告**公司(住所地在B区)与被告**公司签订了一份工业用房买卖合同，目的是购买位于A区内的厂房。合同中的第十六条约定了争议解决方式：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向乙方所在地人民法院起诉。”在合同履行过程中，双方发生纠纷，原告选择向不动产所在地即A区法院提起诉讼，而被告认为根据合同约定，应由乙方所在地即B区法院管辖。

分歧

一种观点认为，本案涉及的是位于A区的工业用房，属于不动产纠纷，应适用专属管辖规定，而双方对管辖权的约定违反了专属管辖的规定，因此应该视为无效，将本案移送至A区法院管辖。另一种观点认为，虽然本案涉及不动产，但其本质属于合同纠纷，应适用一般的合同纠纷管辖规定，尊重当事人对管辖权的约定，因此应将本案移送至乙方所在地即B区法院管辖。

评析

笔者支持第二种观点。

1. 专属管辖仅适用于不动产纠纷中的部分物权纠纷。专属管辖是对当事人诉权处分的一种限制，是诉讼程序上的强制性规定，不允许当事人通过合意进行变通，因此应严格适用，并尽可能限定在确有必要的范围内。根据新民诉法司法解释的规定，不动产纠纷是指“因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”。根据法治思想中的“法无禁止即自由”原则，对当事人诉权的限制不应扩大至不动产的债权纠纷。因此，与不动产有关但本质属于债权纠纷的案件（如购房款纠纷等）不属于不动产纠纷的范围。同时，对于不动产的物权纠纷，也仅限定在“因权利确认、分割、相邻关系等引起的”物权纠纷，除此之外的不动产物权纠纷，也不属于专属管辖范围，应该赋予当事人对管辖权的选择权。

2. 只有特定类型的合同纠纷适用不动产纠纷的管辖规定。根据新民诉法司法解释的规定，农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，适用不动产纠纷的管辖规定。这是法院在具体适用法律过程中对不动产纠纷的补充规定，考虑到这些特定类型的合同纠纷涉及当地的土地承包经营政策和房地产宏观调控政策，由不动产所在地法院专属管辖，有利于案件的审理和后期的执行，更有利于统一裁判尺度，避免引起群体性纠纷等。对于不属于上述特定类型的不动产合同纠纷，不应纳入专属管辖范围。