解除权的行使后果不影响定金罚则的适用

裁判要旨

无论解除权的行使是否导致合同解除的法律后果，只要存在违约行为，违约方必须承担违约责任。

案情

2006年7月31日，米*平（香港公民）与周*阳签订了一份租赁合约。合约约定了租赁单位、租期、租金和转租限制等内容。

合约内容：

一、周*阳承租米*平所有的门牌号为郑州市苑陵街59号的一楼商铺（以下简称租赁单位）。租赁单位的面积为签订本协议时米*平已间隔好的现有面积。

二、甲乙双方同意租期由2006年7月31日起至2008年7月31日止，租金自2006年8月1日起始计，每月人民币2.5万元整。

三、在租赁期内，周*阳每月首日或国务院规定的每月第一个工作日或之前向米*平预缴当月租金，逾期则按约定的罚金计算。如周*阳逾期五天仍未支付租金，则米*平有权解除合同并没收保证金。

四、周*阳须在签署本租约的同时交保证金人民币5万元整，如周*阳违反合同约定导致合同解除，则保证金将被没收。

五、除非得到业主书面同意，周*阳不得将商铺转租或与他人共用。如违反此约定，米*平可以提前终止租赁合同。

合同签订后，周*阳支付了5万元保证金，并开始使用租赁单位。然而，在合同履行期限届满前，米*平发现周*阳将商铺转租给了邰*伟和王*甫。米*平随即向周*阳发出终止租赁通知，并没收了周*阳缴纳的保证金。

周*阳不满意米*平的行为，将此事告上郑州市中级人民法院，要求返还保证金。

裁判

郑州市中级人民法院经审理认为：周*阳和米*平签订的租赁合同是真实意思表示，不违反中国法律，双方都应履行合同。根据合同约定，周*阳转租商铺给邰*伟违反了合同约定，米*平有权解除合同并没收保证金。因此，周*阳要求返还保证金的请求不符合事实，不予支持。

周*阳不服一审判决，上诉到河南省高级人民法院。

河南省高级人民法院经审理后认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故维持一审判决。

评析

一、合同解除权的生效采取到达主义

合同解除可以通过约定解除条件或经双方协商一致实现。约定解除又可以分为事先约定解除和事后约定解除。事先约定解除是指当事人在合同中约定解除条件，当条件成就时，合同关系终止。然而，合同解除并不是自动发生的，解除方必须向对方表达解除合同的意思，才能产生法律效果。根据合同法的规定，当事人一方要主张解除合同，必须通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求法院确认解除合同的效力。

在本案中，米*平发出了终止租赁通知给周*阳，但周*阳否认收到通知，米*平也没有其他证据证明通知已送达。因此，即使米*平行使了解除权，双方的租赁合同并没有自动解除。

二、解除权行使的效果不影响合同定金罚则的适用

定金是一种担保方式，合同法明确规定了定金的返还规则。根据合同约定，周*阳支付了5万元作为违约定金，以确保自己不会违反合同约定。然而，周*阳从一开始就违反了合同，将商铺转租给第三人。根据合同约定，米*平有权解除合同并没收保证金。这两种权利并不是互为前提，而是可以并行选择的。米*平可以选择解除合同并没收保证金，也可以选择不解除合同，只没收保证金。因此，周*阳要求返还保证金的请求是不符合事实的。