点击数:15 更新时间:2024-03-23
根据我国法律规定,定金合同属于从合同、要式合同、实践合同。同时,定金合同具有定金法则的效力。
在商品房交易中,订金和定金在法律上是有明显区别的。定金是一种规范的法律概念,是合同当事人为确保合同履行而自愿约定的一种担保形式。买家履行合同后,定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同,无权要求返还定金;发展商不履行合同的,应双倍返还定金。我国《担保法》还规定:定金应以书面形式约定,不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金,即产生相应的法律后果。
另一方面,定金作为合同履行的一种担保,《担保法》中规定:担保合同(即定金条款)是主合同的从合同,若主合同无效,定金条款无效。若一方过错造成主合同无效,过错方应承担相应的民事责任,而不是没收或双倍返还定金。
订金并非一个规范的法律概念,实际上它具有预付款的性质,是当事人的一种支付手段,并不具备担保性质。在商品房交易中,如果买家不履行合同义务,并不表示他丧失了请求返还订金的权利;反之,如果发展商不履行义务,也不需要双倍返还订金。但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。
在签订正式的房屋预售契约之前,买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约,不具备房屋预售契约的法律效力,只是一份广义的合同。如果认购书中有定金条款,购房者在签订认购书后反悔,发展商有权没收购房者的定金。如果发展商违约,不与购房者签订正式的预售合同,购房者有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金,那么就不具备定金的法律后果。