认购金的性质和作用

认购金是指购房者在与发展商初步达成购房意向后，签订临时认购协议并交纳的款项。它并非法律规定的必要程序，而是房地产交易领域的一种惯例。购房者支付认购金后，可以获得在约定期限内的优先购买权。在此期限内，发展商不得将该房屋售予他人。如果购房者决定不购买，发展商应退还认购金。然而，如果购房者超过规定期限后才决定不购买，认购金将作为对发展商保留房号期间损失的赔偿，不予退还。因此，认购金有时也被称为诚意金。

定金的性质和作用

定金是一种合同履行的担保。根据《民法典》和《担保法》的规定，合同当事人可以约定一方向对方支付定金作为履行合同的担保。如果收受方违约，应双倍返还定金；如果支付方违约，则无权要求对方返还定金。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

法律规定的效力

根据《民法典》的规定，自2021年1月1日起生效，当事人可以约定一方向对方支付定金作为债权的担保。定金合同在实际交付定金时成立。此外，《民法典》废止了《担保法》中与定金相关的规定，因此《担保法》在2020年12月31日失效，相应的司法解释也将失效。

定金和认购金退还的情况

根据法律规定，如果购房者在认购书规定的时限内与发展商签订购房合同，但因合同条款争议无法达成一致意见，导致购房者无法购买认购房屋，发展商应当退还定金。对于认购金，如果购房者决定不购买，发展商有权以购房者违约为由不退还认购金。然而，如果发展商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。