如何确定计入房产原值的地价

财税[2010]121号文件的明确规定

2010年12月21日，财政部、国家税务总局联合下发的《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)文件对土地使用税和房产税等相关问题进行了明确。其中第三条明确规定了将地价计入房产原值征收房产税的问题。根据该条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的情况下，按房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定计入房产原值的地价。

宗地容积率低于0.5的情况

根据财税[2010]121号文件的规定，宗地容积率低于0.5的情况下，按照房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定计入房产原值的地价。这种情况下，房产原值的地价将小于全部地价款，从而减轻了房产税负担。例如，对于占地面积大而厂房少的企业，厂区空地较多，地价全额计入房产原值，导致税负较高。但自2010年12月21日起，对于宗地容积率低于0.5的情况，允许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定计入房产原值的地价，从而可以减轻房产税负担。

具体计算方法举例

以某工厂为例，该工厂拥有一宗土地，占地面积为26000平方米，支付价款为26000万元，每平方米平均地价为1万元。该宗土地上建筑房屋面积为12000平方米，根据容积率计算，宗地容积率为0.46。根据财税[2010]121号文件的规定，计入房产原值的地价为24000万元。如果该工厂的土地上房屋建筑面积为50000平方米，宗地容积率为1.92，则计入房产原值的地价为26000万元。

财税[2010]121号文件的影响

财税[2010]121号文件的发布实施后，对按照房产原值计税的房产，在税务处理上只有一种方法：无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。对于宗地容积率低于0.5的情况，按照房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定计入房产原值的地价。

不同会计制度下的房产税计算

根据财税[2010]121号文件的规定，企业在缴纳房产税时，根据不同的会计制度采取不同的计算方法。例如，如果企业执行《企业会计准则》，则根据该准则计算房产税的地价为150×1500×2=450000元，房屋原值为1050000+450000=1500000元，应缴房产税为1500000×(1-30%)×1.2%=12600元。如果企业执行《企业会计制度》，则不计入土地价值，仅根据房产建筑面积计算房产税，房屋原值为1050000元，应缴房产税为1050000×(1-30%)×1.2%=12600元。通过以上计算结果可以看出，财税[2010]121号文件的发布实施后，无论企业执行《企业会计准则》还是《企业会计制度》，缴纳的房产税相同，杜绝了之前由企业选择执行不同会计制度以进行房产税筹划的情况。